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新世界超卖反弹 目标价20元
近日十年期美债屡试高位导致恒指创年内新低,对息口敏感的地产股全线下跌,收租股希慎更曾跌至11年来低位。最近公布全年业绩的新世界,成为各大行讨论焦点,在行业及公司层面多重消息下,股价已呈超卖, 新...
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新世界超卖反弹 目标价20元
分析员 : 蔺常念 (行政总裁, 智易东方证券有限公司)
近日十年期美债屡试高位导致恒指创年内新低,对息口敏感的地产股全线下跌,收租股希慎更曾跌至11年来低位。最近公布全年业绩的新世界,成为各大行讨论焦点,在行业及公司层面多重消息下,股价已呈超卖,

新世界上财年虽然纯利下跌,但核心纯利按年升21%至110.1亿港元,收入亦升近四成至952.1亿港元。市场关注的债务问题,集团净负债率48.7%,市场有声音指,集团出现净流动负债,犯了见树不见林的错误。因为富通保险客户如在一年内退保,根据其政策富通需要执行,因此会计上相关金额被列作流动负债,惟通常只有10%会行使此条款,所以资产负债表中「保险及投资合约负债」增加的150亿元,纯属会计入帐问题,而非流动性有问题。

集团现金流及可动用资金达940亿港元,亦毋须透过供股配股集资,甚至考虑回购债券,包括永续债。在高息环境下是回购债券,由於债息跟债价是反比关系,因此高息环境以低於面值回购,一方面能为公司带来入帐利润,同时能降低负债率及借贷成本。

市场关注集团减派息,诚然以每股派息计算确实有所下降,但如果完成出售新创建,将派发有条件特别股息1.59元,整体派息仍达每股2.35元,比去年高14%。然而集团削减派息,派息支出会由去年约52亿元,减至19亿元,配合节省资本开支,由约240亿元,削至150亿元,均有助降低杠杆,加上新世界表示削减派息属「一次性」措施,强调当宏观环境好转,盈利能力持续上升,派息将回稳。

未来随着深圳K11和机场航天城11 Skies落成,亦有助增加零售租金收入。虽然香港整体零售表现反覆,但K11表现跑赢市场,K11 MUSEA及K11 ART MALL销售额皆创历史新高,今个财年与去年同期比较,MUSEA大增84%,Art Mall增加82%。集团现时估值较低,预期明年NAV折让或高达81%,短线操作建议14元买入,目标20元,12元止蚀。但更建议作中长线收集坐货,静待高息环境过去,内地及香港楼市复苏,相信回报会更高。股价已经开始反弹,证明市场知悉新世界已经严重超卖。 
 
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更新日期为: 2023年1月6日