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地产股添削减派息压力
近期楼市持续低迷,8大楼价指数按周齐跌,当中,大型单位报166.4点,按周跌约0.24%,亦已跌穿去年底水平。政府上周随即放宽楼花按揭,但刺激楼市作用有限,地产股继续受压,发展商未来可能透过削减派息,...
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地产股添削减派息压力
分析员 : 张智威  (联席董事, 信诚证券有限公司)
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近期楼市持续低迷,8大楼价指数按周齐跌,当中,大型单位报166.4点,按周跌约0.24%,亦已跌穿去年底水平。政府上周随即放宽楼花按揭,但刺激楼市作用有限,地产股继续受压,发展商未来可能透过削减派息,以维持稳健的现金流。

香港按揭证券旗下的按证保险公司上周公布,按揭保险计划就楼花住宅物业作出修订,除1,000万元或以下价格物业可承做最高九成按保外,1,000万元以上至1,500万元的楼花物业,最高按揭保险成数为八成,或以按揭贷款上限900万元计算的成数,而1,500万元以上至3,000万元的物业,按保成数为七成,或以按揭贷款上限1,200万元计算的成数,都以较高者为准。

但以上措施未必能够扭转现时楼市颓势,措施出台後首个开售的屯门管笏新盘凯和山,推出的158伙售出2成单位,楼市未见显着起色。事实上,早前恒地(012)在其业绩报告阐明,政府若没有新措施出台及本港没有特别利好因素出现,地产市道下半年将会甚为低沉;新地(016)亦在其业绩报告表示,未来派息比率由60%,降至40%至50%,触发市场负面情绪,地产股股价大幅波动。

目前困扰地产股的因素主要有二,一是利息,二为经济。美国加息令本港利率上升,直接增加供楼成本;经济方面,内地及香港经济情况未如理想,楼市观望气氛浓厚。面对新盘销情放缓,发展商资金回笼速度受阻,预计负债较高的恒地及新世界(017), 未来有可能透过削减派息,以维持稳健的现金流。

以负债较高的新世界为例,其股价现水平的周息率约14%,比坊间约4.5%的定期息率高出约两倍。以2022年6月止财政年度计算,每股派息有2.06港股,派息比率约41.2%。今年6月份新世界及新创建(659)联合公布,周大福企业郑氏家族向新创建提出全购,每股作价9.15元,较新创建停牌前溢价14.5%,相对每股资产净值则折让9.9%,郑氏家族最高支付354.66亿元。新世界预计是次出售新创建後,考虑派发特别息每股1.59元。若果以非常不乐观作预测,假设新世界调整派息政策,令其周息率下跌一半,7%仍堪比中移动。

集团早前公布业绩,截至去年底止半年纯利12.09亿元,按年少15%;收入401.93亿元,多近13%;基本溢利33.6亿元,少13.8%;每股盈利0.48元;每股中期股息0.46元。期内香港应占全同销售78.7亿元,主要来自出售於长沙湾永康街商业项目的51%权益,以及南商金融创新中心的单位;而未入帐应占物业合同销售收入中,185亿元合同销售将於2023财年下半年入帐,42.77亿元於2024财年入帐,预计2023财政年度下半年入帐的主要项目为柏傲庄一、二期及南商金融创新中心,预计2024财政年度入帐的主要项目为傲泷。  
 
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更新日期为: 2023年1月6日