中金发表报告表示,上月30日国家财政部发布通知,对一年内住房先卖再买家庭给予个人所得税退税优惠;人行也发布通知,下调首套住房公积金贷款利率15个基点。
该行指,促进内地房地产市场平稳健康发展的政策合力正在形成。继9月29日下调部分城市首套房贷利率下限,9月30日房地产财税和利率政策再发力。财税方面,出售自有住房後一年内重新购买住房的家庭,可退还已缴个人所得税(目前个税按照房屋增值额的20%或全额的1%计徵,部分地区可选择计税方式,满五唯一住房免徵),该行预计该政策将有效引导改善性购房需求释放。
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利率方面,本次下调後首套住房公积金贷款利率已达历史最低水平(5年以上首套公积金贷款利率为3.1%),金融端政策发力已非常充分。叠加此前供给侧相关举措的出台和落实,例如政策性银行保交楼专项借款、建设银行设住房租赁基金收购商品房用於租赁等,中金认为政策合力之下居民购房预期有望逐步企稳并回升。
报告指,供、需两端政策或继续发力,基本面可能呈「缓复苏、弱信用」态势。9月高频口径新房销售面积和百强房企销售金额分别按月微增9%和4%,按年跌幅受低基数影响收窄至-23%和-26%,基本面指标表现整体仍较为疲弱。往前看,中金认为如果供、需两端政策持续加码,则销售有望逐渐筑底、缓慢复苏,按年跌幅受益於基数走低收窄更快,其中需求侧,截至9月,32个超高/高能级城市中仍有超2/3的城市最低首付比例高於上一轮周期最低水平;供给侧,仍须关注围绕改善企业融资环境等信用修复政策,中期维度上看,此类措施也有助於提前缓解重点城市潜在供需缺口。
中金表示,近期伴随行业供需两端政策逐步加码,认为行业基本面有望於本季度逐步筑底、缓慢复苏;在企业层面,财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企将率先进入规模扩张和稳健扩表的良性循环,企业分化加剧、「强者恒强」格局显现。建议投资者积极把握当前时点的地产及物业板块布局窗口期,内房H股推荐华润置地(01109.HK) -0.600 (-1.911%) 沽空 $5.20千万; 比率 11.740% 、绿城中国(03900.HK) -0.100 (-1.269%) 沽空 $1.66千万; 比率 17.116% 、中国海外(00688.HK) -0.160 (-1.047%) 沽空 $4.57千万; 比率 14.406% 、越秀地产(00123.HK) -0.070 (-1.296%) 沽空 $1.94千万; 比率 17.583% 、建发国际(01908.HK) -0.120 (-0.656%) 沽空 $1.44千万; 比率 38.848% 、美的置业(03990.HK) -0.120 (-2.526%) 、中国海外宏洋(00081.HK) -0.030 (-1.571%) 沽空 $76.77万; 比率 3.027% ,物管板块看好中海物业(02669.HK) +0.050 (+0.962%) 沽空 $1.10千万; 比率 24.183% 、保利物业(06049.HK) -0.550 (-1.642%) 沽空 $3.66百万; 比率 8.815% 、华润万象生活(01209.HK) +0.600 (+2.027%) 沽空 $2.70千万; 比率 12.642% ;代建板块看好绿城管理(09979.HK) +0.170 (+2.326%) 沽空 $62.70万; 比率 1.679% 。(wl/k)(港股报价延迟最少十五分钟。沽空资料截至 2024-05-14 16:25。)
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