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加快双重发展方式，实现比目前更高的增长速度，新意网获重磅投行看好目标价10.8港元

加快双重发展方式，实现比目前更高的增长速度，新意网获重磅投行看好目标价10.8港元由新鸿基地産(00016.HK)持有73.58%股权的新意网(01686.HK)宣布，在香港新增第8个数据中心...

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加快双重发展方式，实现比目前更高的增长速度，新意网获重磅投行看好目标价10.8港元

分析员 : 梁延浩 (研究部主管 , 勤丰证券)

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新鸿基地产 +0.400 (0.354%)

新意网集团 -0.050 (1.059%)

2021/07/09 09:09

加快双重发展方式，实现比目前更高的增长速度，新意网获重磅投行看好目标价10.8港元

由新鸿基地産(00016.HK)持有73.58%股权的新意网(01686.HK)宣布，在香港新增第8个数据中心。公告指，新意网附属互联优势获委聘为该超大规模客户设立一个总 IT 电力容量达 10 兆瓦之单一用户数据中心，以促进发展其业务及加强其大中华枢纽之营运。

公告指，集团将租赁位於新界粉岭并由新地(00016.HK)之联属公司拥有之一座仓库大厦，并投资重大资本及资源以将之提升作数据中心之用。集团将分阶段按该项目交付，预期该项目之第一阶段将於 2022 年交付该客户及投入服务。

为超大客户设立数据中心，不断新增超大规模合同

根据最新统计，现时公司於香港营运5个数据中心，并预计将於 2022 年推出第6个数据中心（其用地位於荃湾市地段第 428 号）及第7个数据中心（其用地位於将军澳市地段第 131号），该项目将成为公司第8个数据中心。

从公司的最新增长收入渠道来看，该新项目是公司由单一用户从一开始便完全预先承租之数据中心的首个租赁项目，展示了新意网轻资産的另一种发展方式，超越了在购买的土地上开发全资项目的传统方式，减轻徵地所需的沉重初始资本支出，令新意网在市场高速增长，推动公司未来在不断加码占领市场，继续保持领先地位。

另外，数据中心因重资产的属性以及在香港需要4-5年的投资建设周期，盈利增长往往滞後於收入增长。以这座新增数据中心来说，属於租赁旧址改建项目，较以往集团透过投地、建设及承租模式外，租赁可以减轻公司土地取得所需的大量初始资本支出，还可以将産能交付时间表从大约4-5年加快至1年左右，数据中心可投入市场的时间更短，资金回笼更快，意味公司不断扩展及满足更多超大规模需求，且为期更长的超大规模合同，业务可见性更高，项目?动速度更快，带动更快的现金流。

除了金融机构和企业的传统零售需求外，我们看到国内外云供应商和互联网巨头的超大规模需求正在增加，以建立更强大的亚太地区中心。香港市场与中国大陆不确定的竞争动态不同，香港市场的高进入壁垒将使作为香港领先企业的新意网受益最大。去年的疫情更将加速産业数字化进程，远程办公、线上教育，平时使用的「健康码」需求快速提升并维持高位。基於这种新兴的超大规模需求，预计新意网将从目前的 30% 水平进一步扩大市场份额。
香港版的Equinix已经形成

在投资角度上，全球有机会进入加息步伐，数据中心就是数据的房地産生意，皆因数据需要地方储存，企业加速向云端迁移，2C和2B需求共同驱动数据中心的需求增长，而数据中心通过向下游用户提供服务器租用以及运维服务来获取租金回报，经营数据中心的企业具备息率收益概念。

放眼美国等成熟市场，虽然是起源於房地产的REITs模式，但其基础资産已经逐步扩展至通讯铁塔、数据中心等其他可以産生稳定收入的不动産资産，全球数据中心龙头Equinix、DLR等独立第三方，目前均是以REITs模式运营，进一步説明了，新意网正是香港版的Equinix。

新意网背靠母企新鸿基地産，在信贷融资、规模效应带来的运营效率提升，且跟众多互联网巨头的良好合作关系，即使政策端不断收紧亦反而利好新意网这个头部企业。

而且，新意网拥有多个自持的数据中心，具备稀缺性。新意网在房价地价高昂的香港拥有多个优质核心资産，数据中心在全球及国内的重要网络地位。集团提供数据储存业务，不断收取租金，加上优质数据中心需求不断增加，大客户只会挑选优质的数据中心，且租赁合约一向长年期，要迁出涉及高昂的搬运成本，这自必利好新意网産生长期及而稳健定增长的租金收入，数据中心的价值将会持续提升。

高盛：重申新意网「买入」评级，目标价升27%至10.8港元

受到好消息带动，新意网周三(7月7日)获投资机构看好及给予买入及增持评级，平均目标价都已经拉到了10.10港元，最高10.8港元，现在的价格简直是大特价。参考7月7日公布的机构报告中，高盛重申新意网「买入」评级，目标价由8.5港元调升27%至10.8港元，公司储存量正在稳定扩展，2022及23年将有两个新设施，预计公司明年末数据中心空间将会上升一倍，电源容量中期将会上升3-4倍。公司将在竞争中保持份额，而且在産能增加下提高市场份额。

报告称，中国香港数据需求正在上升，因此带动数据中心需求，预计至2025年中国香港数据中心需求将会翻倍；公司刚签署了10兆瓦单一用户数据中心主服务协议，将成其第8个数据中心，预计未来收益增长将从过去5年低位升到未来5年高位。

至於，另一投资机构大摩亦认?，新意网股价在未来60天内将有80%几率上升，予「增持」评级，并重申对中国香港数据中心市场的看好，因高准入门槛应使公司这样的香港领先企业受益最大。

综合而言，集团具备理想的股东背景、经营现金流改善、银行等信贷机构的意向授信支持，推动集团运营良好、储备资源，叠加理想的客户结构，有望驱动新意网正在追赶增长，将享有更高毛利率，但现在估值仍低於同业，是良好机遇，吸纳持有作中线投资组合。

笔者为香港证监会持牌人士，个人及客户没有持有上述股份。

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更新日期为: 2023年1月6日

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