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「高增速+高确定性」TOD模式，越秀服务发展潜能不断释放
越秀服务(06626.HK)背靠越秀地産(00123.HK)、广州地铁及越秀集团三大国有股东，重点深耕大湾区。公司向其战略投资者广州地铁收购了广州地铁环境工程及广州地铁物业管理的67%股权，成?市场稀...
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「高增速+高确定性」TOD模式，越秀服务发展潜能不断释放
分析员 : 梁延浩 (研究部主管 , 勤丰证券)
越秀服务(06626.HK)背靠越秀地産(00123.HK)、广州地铁及越秀集团三大国有股东，重点深耕大湾区。公司向其战略投资者广州地铁收购了广州地铁环境工程及广州地铁物业管理的67%股权，成?市场稀缺、具规模的“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”TOD综合物业管理商，可说是物管股2.0，投资前景相当吸引。

招股书显示，越秀服务於2020年11月以代价2.817亿元 (人民币、下同)收购广州地铁旗下的广州地铁环境工程67.0%股权及广州地铁物业管理67.0%间接实际股权，成?大湾区甚至全国范围内?数不多拥有「地铁环境工程维护+地铁物业管理运营」的复合型物业管理公司，?集团带来在管地铁站线及车辆段地铁上盖物业等业态，新增管理面积超过500万平方米。由此可以预见，越秀服务具备先发优势，在行内享经济规模效益，建立护城河。

盈利增长能力强，毛利率及净利率胜同业

从收入结构来看，截至2020年12月31日止，越秀服务年度收入达11.68亿元，按年增约三成，其中8.11亿元来自非商业物业管理及增值服务，3.57亿元来自商业物业管理及运营服务。

年内，公司纯利约为2.04亿元，按年增1.19倍，若与2018年相比更加大增逾3.31倍。集团净利润率由截至2018年的6.2%，大幅增加至2020年的17.4%，整体毛利率则由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%，两者均领先物业服务百强企业的平均表现，在行内独当一面，出色的运营能力以及较强的成本管控能力得到凸显。

TOD综合物业管理模式结合城轨发展，成新增长引擎

从行业角度来看，TOD模式充满想像力。随着中国城市轨道交通加速推广，TOD模式已成为发展的蓝海。根据中国交通运输部，截至2020年12月31日，中国共有44个城市开通运营城市轨道交通线路233条，运营里程合共7,545.5公里。於2020年，中国新增城市轨道交通线路39条，新增运营里程1,240公里，较2019年增长20.1%。TOD模式下，城市交通网络可与城市核心范畴有机连接，结合大型商业复合物、商业及办公空间、商业设施及中高端住宅物业，从而推进房地产市场快速发展。

再者，随着2013年第十八届中央委员会第三次全体会议作出决定，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，中央机构已发布一系列政策，鼓励公私营合作模式(PPP)，以吸引社会资本参与投资、运营及管
理公共产品及服务。因此，像越秀服务这般具国企背景及拥有TOD模式物业管理能力的综合物业服务提供商将於日後从其他竞争对手脱颖而出，发展空间大。

国企股东结构优秀，加快扩大收益规模

越秀服务股东结构优秀，能够创造巨大的协同效益。当中，越秀服务的控股股东越秀地産是大湾区领先的房地産发展商，拥有湾中、湾东、湾西、轨道交通四大平台公司，全面深耕大湾区房地産发展业务。截止2020年底，越秀地産已将业务拓展至全国21个重点城市，形成以大湾区?核心，华东、华中、北方和西南的「1+4」区域布局，同时亦是国内最大的TOD发展商之一，开发了5个TOD住宅项目，总建筑面积近4.0百万平方米。TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式，有力支持越秀服务未来规模扩张和利润增长空间。

越秀集团是广州市国资委全资控股的第二大国有産业集团。另外，广州地铁於2021年2月入股越秀服务，成为战略投资者，持股约8.1%（於全球发售前）。广州地铁服务於广州市和珠江三角洲的城市轨道交通系统，是国际地铁联盟(CoMET)的成员之一。近年，广州地铁网络规模快速扩张，利好越秀服务未来承接广州地铁站线物业管理业务，配合资源和优势，进一步拓展独特的TOD综合物业管理业务，拉动很强的业绩韧性与弹性。

越秀服务此次上市，计划集资额60%用於为策略收购和投资提供资金，进一步建立策略联盟，扩大集团的业务规模，增强地域影响力并提高在住宅物业管理服务市场、公共物业管理服务市场以及商业物业管理及运营服务市场中的业务渗透率，加快扩大收益规模。

十大基石持六个月禁售期，有利股价後市走势

越秀服务现正招股，发售价介乎每股4.88港元至6.52港元。至今，越秀服务已获得10名基石投资者认购，包括新华资産管理、嘉信金融集团、金蝶、商汤科技、升辉控股、深圳凯尔汉湘实业、索菲亚的两位董事江淦钧先生及柯建生先生、华科资本和尚慧企业订立基石投资协议，总认购额约7.772亿元股份，相当於总集资额约三分一，可见机构基金的支持，且他们是基石投资，属长期看好，有利股价後市走势。

综合来看，越秀服务TOD模式独特，加上「扩内需促消费」带来的加速发展契机，已具备品牌与规模持续增长优势的领先企业，打开长远、巨大的投资价值，值得认购。


笔者为香港证监会持牌人士，个人及客户没有持有上述股份。  
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越秀服务坐拥大湾区优势
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更新日期为: 2023年1月6日