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内房新股景业名邦集天时地利人和,增长潜力高值得认购
内房股继9月份录得强劲销售增长,10月份销售仍保持强势,加上人民币兑一美元升穿七算,有利房企资产变相升值,而今日招股的 景业名邦(02231.HK)市场定位独特,其四大业务涵盖物业开发及销售、酒店营运...
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内房新股景业名邦集天时地利人和,增长潜力高值得认购
分析员 : 蔺常念 (行政总裁, 智易东方证券有限公司)
2019/11/25 09:09
内房股继9月份录得强劲销售增长,10月份销售仍保持强势,加上人民币兑一美元升穿七算,有利房企资产变相升值,而今日招股的 景业名邦(02231.HK)市场定位独特,其四大业务涵盖物业开发及销售、酒店营运、物业管理及商业物业投资,产生巨大协同效应,打造集团的品牌为「360° 资产生活服务商」。公司管理团队和股东阵容强大,今次招股估值合理,吸引行内知名的基石投资者入场,正好是公司实力及投资前景的背书,投资者值得认购。

景业名邦是一间高增长企业,2016年至2018年总收益的复合年增长率为44.0%,年内溢利的复合年增长率为112.6%。2016年、2017年、2018年及2019年上半年,集团的收益、毛利率及经调整纯利率保持快速增长,毛利率逾50%,较行业平均水准高。公司管理层经营手段灵活,因应现今中国消费者对自然及文化的市场需求,集团的市场定位是生态人文地产发展商,首个物业项目景业荔都毗邻树林,可享城市山景,销售反应热烈。同时,公司开发及销售物业,亦为业主提供全方位的便捷生活服务,开发专门的住宅产品,例如海南临高景业养生谷,为住户提供休闲及养生服务。

景业名邦是次上市引入了深圳上市房企中洲最大股东黄光苗及领先智能科技公司TCL两大基石投资者,中洲及TCL皆是在其行业领域内的知名企业,中洲的业务领域涵盖房地产开发与经营、产业园区建设与企业孵化等,公司业务范围遍及中国15个城市,而TCL则是领先智科技公司。两名基石投资者都能与集团能产生业务协同效应,笔者估计未来很有可能助力集团拓展智能家居业务及房地产市场,为集团的长远发展增添动力。

具体四大业务部署方面,首先,集团依托独有特点的多元住宅物业,针对购买第二套房、度假房以及改善住房的客户,善用项目地点的独有特点设计及开发不同类型住宅产品,创造市场稀缺性,有助提高售价。

在取地成本方面,集团利用包括旧改的多管道购地策略,并重点利用土地成本较低的旧改补充土储,以维持高利润率及快速的业务增长。截至2019年9月30日,集团应占的平均土地成本为每平方米只是约人民币942元,得益於集团以灵活手段收购合意且成本相宜的项目地点之优势,景业名邦的毛利率及净利率都比同业更胜一筹。

酒店营运业务上,集团自2016年起开始酒店营运,现时旗下两家酒店分别是广州卓思道酒店及从化卓思道温泉度假酒店。要知道酒店营运的毛利相对稳定,收益由2016年的人民币1362万元上升至2018年的人民币6659万元;在2019年上半年,收益为人民币3656万元。上市後,集团品牌效应更高,有利未来集团进一步增强酒店营运,提升景业名邦的品牌形象及吸引更多客户。

商业物业投资方面,集团有作租赁或销售用途的商业物业,2019年上半年的毛利率高达94.1%,经营效率甚高,未来集团会物色合适的用地以扩大其商业物业投资收入,是一个重要的盈利增长点。

物业管理业务方面,自2018年9月起,物业管理业务已全面由集团营运,不再分包任何业务营运。集团将积极寻求客户的回馈,并改善所开发物业的装修工程及物业管理服务的品质,以迎合客户的不同需求。同时,集团设立「名仕会」,提供管家及礼宾服务,例如房间清洁、交通及高尔夫课程预订及观光团预约,以满足客户身处度假房期间的不同需求,客户离开度假房时,集团亦会提供物业看管服务。
过去在中国的刺激经济政策当中,房地产宽松政策发挥重要作用,集团业务营运主要位於广东、海南、云南及湖南省,策略侧重於国家发展策略所涵盖的地区,尤其是粤港澳大湾区及一带一路在中国内地所覆盖的地区,可享国策红利,利好集团紧握大湾区及旅游房地产等发展机遇。

目前在港股中,没有上市公司的业务模式类似景业名邦的「360°资产生活服务商」,集团具备独特的市场定位及业务模式,加上高毛利及快速增长的往绩,未来的业绩表现值得期待,料可吸引市场资金吸纳,投资者可用现金认购,止蚀价设於招股价之下的5%。 
 
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更新日期为: 2020年3月11日