經過一系列的房地產維穩政策落地，房地產行業銷售明顯改善，預期逐步扭轉悲觀，而板塊投資情緒也從瘋狂迴歸到理性。
智通財經APP瞭解到，9月份以來，房地產政策組合拳頻出，旨在促進房地產市場止跌回穩，嚴控增量、優化存量、提高質量，並在寬鬆的貨幣政策及財政政策給予支持，比如央行降低基準利率，指導商業銀行降低房貸利率，包括存量房，降低貸款人負擔。在10月份，8日、12日及17日開了三次會，發改委、財政部及住建部齊齊上陣，主要通過政策落地推動房地產市場止跌回穩。
政策效果在一線城市立竿見影，以深圳為例，根據深房中協，2024年第41周，深圳市二手房(含自助)錄得2316套，環比增長649.5%，深圳929樓市利好政策效果顯著，再如北京，截至10月中上旬，北京二手房成交量已經超過1.7萬套，創造近幾年的同期新高。但非一線城市並不樂觀，詢盤及成交量都持續低迷。
房地產行業能夠拉動上下游50多個行業，是實體經濟的重要組成部分，房地產維穩對完成宏觀經濟增長目標非常重要。經歷了多家房企暴雷後，行業洗牌也進入了最後階段，最壞的時期已經過去，在政策驅動下，加上估值也已經見底，板塊右側機會或已經來臨。
貨幣+財政多重發力，房地產企穩回升
房地產行業最壞的時期已經過去，為何這麼説呢？
智通財經APP瞭解到，10月18日，統計局發佈前三季度數據顯示，全國新建商品房銷售面積及銷售額分別為70284萬平方米及6.89萬億元，同比分別下降17.1%及22.7%。受政策及行業降價影響，9月份相比於前8個月銷售情況略微好轉，但並不樂觀，仍在雙位數的下滑通道。
今年可以説是房地產行業有史以來表現最糟糕的一年，全國銷售面積和銷售額按月基本維持雙位數的下滑趨勢，自2017年行業步入衰退以來刷新連續9個月下滑的記錄。否極泰來，10月政策組合拳頻出，市場需求尤其是一線城市明顯改善，預計下滑幅度放緩，Q4行業將進入低速下滑通道。
實際上，房地產需求受多重因素影響，包括結婚率下降導致剛需房大幅萎縮，宏觀經濟悲觀降低就業及工資預期，以及降價引發惡性循環等。為了刺激需求回暖，促進房地產企穩回升，防止行業進一步惡化，政府於9月作出“維穩”的堅決表態，並於10月後陸續出台了一系列增量政策，包括四個取消、四個降低、兩個增加的政策“組合拳”。
“四個取消”在需求端提振，包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準；“四個降低”則是在資金端提振，包括降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款首付比例、降低存量貸款利率及降低“賣舊買新”換購住房的税費負擔。另外“兩個增加”是針對房企，其中一個是將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元，滿足財務健康的房企在資金上的需求。
此外，政策通過地方專項債收購存量商品房用作保障性住房，保障中低收入羣體剛需房需求及消化庫存，據中指研究院監測，截至2024年8月底，約30城發佈了徵集商品房用作保障房的公告。這一政策確實可以有效消化存量，不過由於債務轉移，雖救活了房企，但拉高了地方債務水平。
政策效果逐步顯現，10月以來，多地房地產政策支持力度加碼，以北京及深圳為代表的一線城市樓市全線回暖，低線城市仍需要政策消化時間，整體向好良性發展。在保障房+商品房雙軌制下，一方面深化落實房主不吵的大方向，另一方面幫助了房企消化了庫存回籠資金，隨着多重政策加碼落地，房地產行業整體有望企穩回升。
值得注意的是，過去幾年來，以恆大引發的爆雷效應逐步出清及淘汰財務有問題的房企，銀行白名單的融資擴張也加速落後房企的淘汰進度。今年行業洗牌進入了最後階段，行業拐點及估值拐點均出現了明確的信號。
估值迴歸具確定性，優質房企值博率高
低點之後，房地產行業在全面加速轉型，發展模式由“規模為王”轉為“精耕細作”，拿地偏向於謹慎，以財務健康為主基調，堅持租售並舉的戰略舉措，發展綜合性地產集團。以萬科（02202）為例，其物業管理收入佔比持續提升，2024年上半年為11.74%，同比提升了4.75個百分點。
不過參與者轉型及發展分化非常嚴重，優質房企在保持穩健財務的同時，也實現了業績成長及盈利。比如華潤置地（01109），2024年上半年收入逆勢增長8.44%，實現淨利潤102.53億元，另外中國海外發展（00688）和龍湖集團（00960），期間也分別實現了103.14億元及58.66億元。
今年前9個月，銷售面積及銷售額排名靠前的包括萬科、中國海外發展、華潤、龍湖以及綠城中國，僅萬科一家虧損（上半年虧損額98.53億元），萬科虧損的根本原因是毛利率下滑太多，降價和品控均遇到了前所未有的難題，上半年毛利率僅為6.76%，而中國海外發展、華潤及龍湖三家毛利率均超過20%。不過萬科並非個例，排名靠後的中小型房企表現也參差不齊，大部分均處於虧損狀態。
行業拐點來臨之前最先考驗的便是房企資金實力，“白名單”具有助推作用，強者恆強，得到更多的融資資源和發展機遇。以中國海外發展、華潤及龍湖為代表的優質房企由於盈利，現金流充足，債務壓力尚可，而萬科就比較艱難，除了虧損外，還要面臨巨大的財務問題。
截止2024年6月，萬科的短期及長期有息債務合計為2674.68億元，相比於2023年末淨增261.31億元，基本為短期債，若虧損沒有扭轉，在沒有現金流補給下，可能進入以債易債的惡性循環。當然，除了萬科外，老牌房企融創也面臨同樣的困境，鉅虧和鉅債雙重壓身，融創顯得更加狼狽，賬上僅有53.89億元的現金，淨負債（有息銀行債-現金）達2720.4億元，比萬科足足多了945.58億元。
在強者恆強和行業洗牌雙重影響下，房地產板塊個股估值也表現分化。其實9月底以來受多重政策刺激，房地產板塊從暴漲到大幅回落，港股內房板塊仍有50%的以上溢價，説明了市場的對房地產行業仍抱有信心，企穩之後，市場逐步迴歸理性，而板塊優質個股也受基本面拐點迎來漫長的估值迴歸之路。
綜合看來，貨幣政策+財政政策雙驅動，一籃子增量政策還在路上，多部委齊齊上陣為行業維穩站台，房地產行業正在經歷有史以來規模及影響最大的救市活動，並和資本市場協同發力，打通房企在市場需求和融資需求的阻礙。10月份表現出政策效果後，市場對房地產行業企穩回升預期升温。
基於拐點預期，穩健的投資者選擇華潤、龍湖等優質房企博板塊迴歸收益，而偏好風險投資者則選擇市值更低的融創及萬科風險標的，以博得超額收益率。不過以資產估值來看，華潤、中國海外發展及龍湖的PB值分別為0.6倍、0.4倍及0.4倍，而鉅虧鉅債的萬科和融創則分別為0.3倍和0.4倍，顯然優質房企值博率更高。
新聞來源 (不包括新聞圖片): 智通財經