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中央再出招支持內地樓市 版塊股份受惠
中央去年起多番出台政策，支持內地樓市，有見復甦程度未如預期，昨日再度出手。據人民銀行及中銀保監昨天公告，中央將進一步建立機制，若一個城市的新盤樓價按月及按年均連續三個月下跌，當局可階段性維持、下調或取...
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中央再出招支持內地樓市 版塊股份受惠
分析員 : 聶振邦 (獨立評股人)
中央去年起多番出台政策，支持內地樓市，有見復甦程度未如預期，昨日再度出手。據人民銀行及中銀保監昨天公告，中央將進一步建立機制，若一個城市的新盤樓價按月及按年均連續三個月下跌，當局可階段性維持、下調或取消首套房按揭利率的政策下限。相關政策並已於去年底向各有關部門下發通知。

昨日《彭博》同時引述不具名消息，指中央擬制定房地產佣金上限於2.0%至2.5%，不過相關傳聞尚未獲證實，而實際上每年亦有傳出降低費率的傳言，但卻從未發生。市場暫時仍關注政策利好消息，大行亦持樂觀態度。摩根士丹利發表報告指，預計未來數月會有進一步放寬措施出台，包括下降一線城市二手房的首期佔比，以及放寬在大部份二線城市的買房限制。摩根士丹利相信，相關政策可重建買家對市場的信心，相信今年第二季中期可見內地樓市回復快於預期。

早在去年，人行和銀保監已發布通知，推出支持內地房地產市場的「16條」措施，鼓勵金融機構和開發商對未來半年內到期的開發貸款、信託貸款等存量融資，容許超出原規定延期一年，以及支持當地個人房貸首期比例和貸款利率政策下限等。中證監亦於去年公布5項措施以支持內房融資，被市場視為中央拯救內房的「第三支箭」。

中央挺住經濟爭取明年復甦的部署陸續落實，市場亦始見曙光，根據內地調查機構麥田房產數據顯示，今年首個星期，北京二手房成交量較去年最後一個星期增加超過70%，較2021年第一個星期亦按年上升7.7%。本週北京二手房帶看量亦較去年最後一個星期大增60%，新增購房需求亦較上週增加超過50%，可見市場活躍度已大幅提升，市場回暖，樓市復甦相信亦不遠。

在相關政府支持，及市場回復的前景下，內地大型網上地產代理平台貝殼-W（2423）可望受惠。昨日有利消息公布後，今日股價高開升近7%，升至近一個月高位，未受房地產佣金上限相關的市場傳聞影響。加上其第三季業績表現好於預期，商業模式及執行力顯現實力，值得關注。

貝殼截至2022年9月30日止第三季度扭虧為盈，錄得淨利潤7.16億元（人民幣，下同），2021年同期淨虧損為17.66億元。在去年面對充滿挑戰的宏觀經濟環境下，相關表現展現出極強韌性。第三季度，集團淨收入總額為176億元，勝市場預期及集團指引的165億元至170億元區間。期內，集團經調整淨利潤為19億元，而2021年同期經調整淨虧損為8.8億元。

貝殼第三季度總交易額（GTV）為7,371億元，營業收入為176億元，按季增長28%。受惠於其ACN方面的優勢及平台運營加快業務發展，推動集團二手房交易得以跑贏市場。期內，集團存量房業務淨收入為72億元，按季增長29%；新房業務淨收入為78億元，按季增長17%；家裝家居業務繼續逆市突破，實現收入超18億元，可比口徑下按季增長34%。

集團進一步推行開發商預付佣模式並與優選開發商合作，有助新房交易保持良好勢頭。相信在市場回暖的前景下，未來數季的業務發展值得期待。另外，貝殼在去年第三季成功降本增效，精細化運營推動營運效益及盈利能力大幅改善，以及各項業務效益及生產力大幅提升。第三季度，集團毛利由2021年同期的28億元大幅上升72.8%至2022年第三季度的48億元。2022年第三季度毛利率為27%，而2021年同期為15.2%。

貝殼現金流及營運現金流表現亦強勁，截至2022年9月30日，集團現金、現金等價物、受限資金和短期投資合計結餘為575億元。第三季度經營性現金淨流入為20億元，是連續四個季度錄得正向經營性現金流，反映集團經營能力強，受內房市况波動影響較少，有利未來業務發展。

貝殼股價今日造好，在未來數月內地房地產市場復甦及市場期待中央出台更多有利政策的背景下，料股價有望進一步上升，中期目標價60港元。


筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。

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更新日期為: 2023年1月6日