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內房股見利好消息承托　萬科企業續升空間大

近日多個中港媒體報導上周五 (11月11日) 人民銀行、銀保監會發佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，出台16條措施支持房地產市場平穩健康發展，其中包括支持開發性政策性銀行提...

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內房股見利好消息承托　萬科企業續升空間大

分析員 : 聶振邦 (獨立評股人)

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近日多個中港媒體報導上周五 (11月11日) 人民銀行、銀保監會發佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，出台16條措施支持房地產市場平穩健康發展，其中包括支持開發性政策性銀行提供「保交樓」專項借款；穩定房地產開發貸款投放；以及支持個人住房貸款合理需求等，反映官方正積極著力要解決內房的債務違約和保交樓問題，加上雖見上週不少內房股顯著上揚；但內房藍籌股普遍未見收復10月的跌幅，反映此板塊認為很大上升空間，值得大家關注。

現價處逾八年低水平
萬科企業 (2202) 以上周五收報12.84元計算，市值超過1,490億港元，現為在港上市的內房股之中，位列第三大。於今年1月20日高見21.85元 (暫為2022年最高價)，之後不斷反覆向下，較今年10月31日暫時最低收報10.08元，不足九個月累跌近五成四。現報12.84元較今年暫時最低收市價高出27.38%，遠多於一成表面看來已反彈不少，但應留意10月21日或之上均收於13.00元或以上，加上現處2014年6月25日上市以來的低水平，距今歷時超過八年零四個月，配合上述利好消息，認為仍有很大上升空間，進場風險不大。

市賬率分析現價定位
另就合理值而言，於今年10月28日晚上發佈的2022年第三季報告顯示，截至2022年9月底股東應佔溢利約170.50億元 (人民幣‧同下)，較2021年同期溢利約166.89億元，增長2.17%，在今年經營環境嚴峻，溢利仍見增長難得。截至今年9月底資產淨值約2,411.07億元，而現時已發行股數約116.31億股 (A + H股)，計出每股淨值折合為22.9421港元，相對今年11月11日收報12.84元，市賬率為0.56倍，低於1.00倍反映就基本面而言現價偏低。參考截至2017至2021年底，以及2022年9月底之每期最低市賬率為0.57至1.37倍，平均值為1.02倍，高於現時的0.56倍，反映現價的確偏低。

市盈率計每股合理值
平均值相對每股淨值為22.9421元，計出每股合理值為23.38元，較12.48元之潛在升幅為87.34%。此外，而截至今年9月底倒數的12個月的股東應佔溢利約335.52億元，相對截至今年9月底的加權平均股數約116.01億股，每股盈利折合為2.1832港元，對比12.84元之市盈率為5.88倍，參考上述六個時段之每期最低市盈率為5.02至7.09倍，平均值為6.10倍，高於現時的5.88倍，同樣反映現價偏低。平均值相對上述每股盈利為2.1832元，計出每股合理值為13.30元，較12.84元之潛在升幅為3.58%。

綜合上述兩種分析，每股合理值為13.30至23.38元，平均值為18.34元，筆者認為集團的每股合理值不少於此值，表示現價有上升空間，較現價產生潛在升幅接近43.00%，連同股息率超過6.2厘，預期一年回報率超過49.00%。參考策略為進取者可於現價或以下買入股份；謹慎者可於11.50元或以下買入；保守者則可於10.20元或以下買入。此股顯然屬中長線投資性質，持貨不少於一年可看目標價為16.00至18.00元；而止蝕位為買入價下跌20%可考慮離場。另須留意鑑於近期恆指表現波動，遇上股價下挫時，投資者應嚴守止蝕為佳。

筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。

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更新日期為: 2023年1月6日

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