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校正審視投資價值角度世茂服務前景值期待

多年來，內地物管股予市場的印象，就是依託內房股母企的「護蔭」，才能繼續發展下去。筆者留意此看法與實況並不吻合。近日多間物管股公佈2022年中期業績，營收增速普遍放緩，主要是受到房地產行業下行及疫情影響...

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校正審視投資價值角度世茂服務前景值期待

分析員 : 聶振邦 (獨立評股人)

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世茂服務 -0.350 (23.333%)

多年來，內地物管股予市場的印象，就是依託內房股母企的「護蔭」，才能繼續發展下去。筆者留意此看法與實況並不吻合。近日多間物管股公佈2022年中期業績，營收增速普遍放緩，主要是受到房地產行業下行及疫情影響，其中，上週三公佈業績的世茂服務(873)在疫情的影響下，整體收入仍增長約12.9%，營收規模位列市場前十，大力發展的城市服務成增長點，該分部收入增長4倍，期內又中標多個優質高校園區服務專案。不難發現，世茂服務積極拓展第三方項目，在管的母企項目已經大幅降至不足1/4(在管面積及合約面積佔比)，疫情下收入提升反映世茂服務有自身能力「茁壯成長」。接下來筆者會更深入分析世茂服務的業績表現。

第三方開發商業務才屬主流
截至今年6月30日，世茂服務的在管面積為2.56億平方米，較2021年同期的1.75億平方米，增長46.2%。期內，來自獨立第三方開發商的在管面積為1.96億平方米，佔總在管面積76.6%，2021年同期為1.22億平方米，佔總在管面積69.8%，反映持續較大部分由來自獨立第三方開發商的業務產生收入。以增速來說，上半年第三方開發商在管面積增幅為60.4%，明顯高於整體的46.2%，可見面積增長主要源於獨立第三方開發商。合約面積也是如此，於2021和2022年期內來自獨立第三方開發商分別為1.65億和2.54億平方米，佔總面積69.1%和76.3%；按年增長為53.6%，明顯高於整體的39.3%。

在行業嚴峻之際，集團的在管面積及合約面積同見高速增長，全賴管理層積極推動第三方開發商業務所致，反映公司的物管服務基本盤非常穩固，綜合實力經得起考驗。

城市服務收入增長4倍　成第三大支柱業務
城市服務業務的進展亦值得留意，公司於2021年才以收購方式佈局該部分，2022年上半年業務收入同比大增400%，佔總收入15.8%，躍升集團的第三大業務板塊，期內新增城市服務項目33個，中標總金額達10.5億元（人民幣，下同）。據悉世茂服務有份負責2022年冬奧期間的垃圾處理及環境衛生工作，其城市服務的知名度及全國市場佔有率正快速攀升。

兩大層面中肯評估投資價值
筆者認為若要中肯地看世茂服務的投資價值，應從集團的「業務可持續性」和「戰略部署」作評估。業務可持續性方面，為了減低內房市場下行帶來的衝擊，集團繼續加大對住宅項目的拓展力度的同時，亦積極增加非住宅項目，降低經營上的不確定性。期內又繼續執行深耕「中心城市」的策略，透過提升在杭州、福州、武漢及天津等城市的業務密度，降低成本並增強效益，進一步提高業務可持續性。

至於市場最擔心的母企影響方面，世茂服務也明顯地積極減低和母企的關連，截至2022年6月30日，上述在管面積及合約面積於獨立第三方開發商佔比均逾76%，應收貿易賬款分佈則更明顯，截至2022年6月底關聯方和第三方分別約7.53億和30.66億元，後者多出超過三倍。

至於戰略部署方面，世茂服務的戰略定位是中國領先的綜合物業管理和社區生活服務提供商，是行內少數有豐富城市服務及高校園區服務經驗的物管公司。

譬如，在高校園區服務方面，為師生提供包括餐飲服務、住宿服務、零售服務、校園文娛等多種圍繞校園學習生活而展開的各類增值服務，於2022上半年相關收入約1.90億元，佔社區增值服務收入20.4%，較去年同期提升2.5個百分點。事實上，早於2020年集團已完成收購國內領先的高校園區服務商浙大新宇；其成功經驗推動2022上半年的新增項目，包括北京語言大學等眾多知名院校，世茂服務區域公司與之協同開拓河南、廣東等新市場，可以預期未來隨著開拓更多區域的市場及取得更多具示範作用的項目而中標更多，為股東帶來更多元化和更穩定的投資成果。

筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。

以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。

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更新日期為: 2023年1月6日

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