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越秀房產購優質資產 作價得宜可投票支持
越秀房產基金(00405)早前宣布向母公司越秀地產(00123)以約人民幣78億元收購越秀金融大廈。收購代價分別以內部資源撥付約9.92億港元、通過供股所得淨額約39.19億港元(計劃「100供37」...
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越秀房產購優質資產 作價得宜可投票支持
分析員 : 藺常念 (行政總裁, 智易東方證券有限公司)
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越秀房產信託基金  +0.050 (1.534%) 
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2021/12/01 09:39
越秀房產基金(00405)早前宣布向母公司越秀地產(00123)以約人民幣78億元收購越秀金融大廈。收購代價分別以內部資源撥付約9.92億港元、通過供股所得淨額約39.19億港元(計劃「100供37」,供股價為3.20港元,發行最多12.344億個供股基金單位),以及通過銀行融資最多46億港元來完成。是次收購,對越秀房產基金可謂帶來一次增長的機遇,根據備考越秀金融大廈今年上半年產生的收入,將使得越秀房產基金的收入增長約24%,而且預計越秀房產基金將成為香港和新加坡上市房產基金中持有最大估值中國內地資產組合的基金。

越秀金融大廈是廣州天河區珠江新城CBD核心區的地標建築,是廣州十大摩天大樓之一,樓高309米,共4層零售商場及64層寫字樓,還擁有全市唯一開通「廣深珠」直升機航線的寫字樓停機坪。這棟摩天大樓就算在新冠疫情下,於今年9月30日寫字樓出租率仍高達93.8%。

該大廈於2015年完工,今年9月底寫字樓平均租金約為每月每平方米人民幣199.3元(不含稅),低於同區可比的國際甲級寫字樓今年二季度人民幣218元(含稅)的平均租金水平,目前越秀金融大廈進入第二個租賃週期,所以具強大的租金上調能力。根據戴德梁行的市場報告,一般新落成的甲級寫字樓都會以優惠的租金吸引租戶進駐,但到首輪租約完後便會顯著地提升租金,以珠江新城核心區的國際甲級寫字樓項目為例,升幅範圍約30%,相當可觀。該大廈交通方便,鄰近地鐵站,今年和明年地鐵又在這裏分別開通了18號線及13號線二期,變相為這大厦又再帶來多一個利好因素。

收購有待小股東在下周一12月6日舉行的股東特別大會上通過。越秀金融大廈的收購價為每平方米人民幣45,829元,較去年珠江新城的可比交易「珠光譚村寫字樓」每平方米人民幣61,500元的成交價低25%,可見該收購價對越秀房產基金相當吸引,具有相當大的資本增值潛力,能使小股東受惠。收購事項在供股及反向併購完成後,備考可分派收入將增加42%至約人民幣4.83億元,每股股息預計將提升3.4%至人民幣0.1055元,備考股息收益率將由6.68%提升0.48個百分點至7.16%。最特別之處是,若收購獲小股東投票通過,不論小股東是否參與供股,名列在12月9日登記日股東名冊上的股東,都能獲得特別股息每股人民幣0.0255元。

採用這種債和股的混合融資方式收購,能達致有效控制收購後的基金借貸比率(預計將由2021年6月30日的38.8%增加至41.0%),發行基金單位數目增加亦會提高基金單位的交易流動性。計及交易成功後派發的特別股息,以及供股的攤薄影響,預期息率約有6厘,對追求穩定回報的投資者而言實屬吸引,建議持貨投資者投票支持,亦可考慮參與供股。 
 
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更新日期為: 2020年3月11日