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多層次看內地房地産稅改革試點
內地房地産市場正面臨另一輪調控,稅制的試點改革即將來臨,隨著新一輪房地産稅改革試點工作的即將啓動,其對內地宏觀經濟以及居民生活等宏觀微觀層面的影響也將一步步浮現。從宏觀層面出發,房地産稅作爲新的地方稅...
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多層次看內地房地産稅改革試點
分析員 : 溫天納 (獨立評股人)
2021/11/02 11:52
內地房地産市場正面臨另一輪調控,稅制的試點改革即將來臨,隨著新一輪房地産稅改革試點工作的即將啓動,其對內地宏觀經濟以及居民生活等宏觀微觀層面的影響也將一步步浮現。從宏觀層面出發,房地産稅作爲新的地方稅種,最直接影響是表面上增加了試點地區的財政收入,不過是否真的能對沖房地産下跌周期中地方賣地收入的下跌值得關注。從微觀層面出發,徵收房地産稅,對居民購買和持有不動産將明顯增加額外成本,這會否對試點地區居民的收入水平帶來顯著影響,值得大家深入研究。

若開徵房地産稅,參考內地研究,其稅收收入占當地土地出讓金的比例約在2%至13%之間,不過值得注意的是,內地不同機構的測算暫未考慮首套免徵等問題,故此試點估算的影響或偏高。無容置疑,若對存量房徵收房地產稅,地方財政的增加收入理論上是可觀的。尤其是對于房價較高的一綫城市,以及人均住房面積較大的二綫城市,其每年的地方政府的房地産稅收入有望超過土地出讓金收入的10%,可以在一定程度上是可以對沖目前地方政府賣地收入的下滑。上述統計分析,僅屬初步評估。

在此基礎上,再行測算房地產稅對試點地區居民收入的影響。由于房地産稅的徵收考慮到居民首套房的合理需求,參考內地若干主要城市在2020年的房價,可以計算得到這些地區居民購置第二套房每年需要繳納的房地產稅在2000至15000元(人民幣)之間,從而對應相關居民2020年可支配收入的比例,約在5%至17%之間。非常明顯,房價越高的城市對居民收入的影響越大。上述統計分析,僅屬初步評估。

基於上述測算的結果,投資市場或不能低估新一輪房地產稅試點對地方財政和居民收入的影響,尤其在存量住房若被納入徵收範圍後。從政府角度出發,對存量房徵收稅項,可大幅改變此前增量徵收下房地産稅收入不足的局面,從而有效改善在目前房地産下跌周期中,地方土地出讓金的下跌。儘管稅制對內地居民首套房的需求影響有限,但對高房價地區居民而言,購買第二套房或多套房的成本將明顯提升,從而壓抑內地房地產的投機需求。 
 
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更新日期為: 2020年3月11日