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銀城國際銷售穩增 同比增長強勁為穩健之選
港股連日波動調整，其中內房股板塊在中國恆大 (3333) 於9月合約銷售預期再度急跌及債務危機的影響下，表現尤其反覆。不過值得留意的是，地區性龍頭內房股憑藉其深耕區域的優勢，反而有望突圍而出。因為購買...
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銀城國際銷售穩增 同比增長強勁為穩健之選
分析員 : 聶振邦 (獨立評股人)
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中國恆大  0.000 (0.000%) 
銀城國際控股  0.000 (0.000%) 
港股連日波動調整，其中內房股板塊在中國恆大 (3333) 於9月合約銷售預期再度急跌及債務危機的影響下，表現尤其反覆。不過值得留意的是，地區性龍頭內房股憑藉其深耕區域的優勢，反而有望突圍而出。因為購買房產是一項長期的投資，品質和信譽都是最重要的，再者物業管理服務的需求亦會跟隨而來，即使大品牌減價求售，若市場信心不足，擔憂其住宅項目品質及售後物管服務，也不一定可以取得消費者的資金來投。所以，優質的內房股在此特別時刻更顯得珍貴，且值得長線持有，尤其具有優質物管兄弟公司支持的，更應看高一線。

長三角地區領先內房　首8個月合約銷售額同比大升119%
專注於在長江三角洲地區為全齡客戶開發優質住宅物業的房地產開發商——銀城國際 (1902)，今年以來穩健推進業務發展，且今年首8個月以來錄得大幅增長的合約銷售，對未來業績及營運資金的流動性均帶來積極正面作用。今年首8個月，集團連同其合營企業及聯營公司的總合約銷售額達188.6億元人民幣(下同)，按年增長近119%；合約總建築面積約92.06萬平方米；平均合約售價約每平方米2.05萬元。論首8個月的合約銷售同比增幅，銀城國際表現遠勝同業平均水平，足見實力穩健，且對營運現金流亦帶來良好的支持。

上半年資金成本僅爲7.5%　保持較低水準
據悉，公司將於第四季度加大推盤力度以確保全年300億合約銷售目標，為未來結轉收入提供有力保障。根據公司業績披露信息，銀城國際上半年資金成本僅爲7.5%，保持較低水準，且仍有總未使用銀行授信額度119億元。可期的結轉收入與多元的融資渠道都將爲公司資金流動性層面帶來積極影響。銀城國際的房地産開發業務始於南京，並成功將業務擴張至長三角地區的其他城市。截止2021年6月30日，集團在長三角10個城市 (包括南京、無錫、合肥、蘇州、杭州、鎮江、馬鞍山、徐州、台州、溫州及淮安) 已佈局共58項目，並擁有估計總建築面積超過757萬平方米的土地儲備，其中集團應佔權益的土地儲備面積約522萬平方米。

法巴維持推薦「買入」
銀城國際在8月中期業績公佈後更獲大行法巴對其債券維持推薦「買入」，反映公司的資產價值突出。法巴指，考慮到銀城國際2021年中期業績展現出公司利潤率水平上升 (毛利率為18.2%，同比上升2.5個百分點)；信託貸款持續減少，債務結構保持健康 (佔比為12%，同比下降18個百分點)；長三角城市合約銷售金額顯著上升，因此確認銀城國際是少數穩健B評級房企。同時，公司於長三角地區的競爭優勢讓其能保持立足南京、深耕周邊城市的業務發展趨勢。另外，法巴表示公司雖作為小市值開發商之一，但其債券能夠提供穩定利息回報，且預計未來其自身的平均融資成本亦持續下降。因此該行維持銀城國際債券「買入」評級。

事實上，銀城國際的業務已持續擴張至長三角大都市圈的其他城市，今年上半年來自南京的合約銷售額由過往超過50%下降至33%，進一步擴大收益基礎及降低業務集中的風險。再者，從公司於南京集中供地上拿下核心地塊，亦可見公司有能力於南京成功以合理的價格取得優質土地資源，彰顯公司獨有的地理區域優勢。在鞏固南京市場之同時，外拓能力亦持續提升。尤其值得注意的是，公司上半年已新增12幅地塊，平均土地成本約5,400元每平米。公司目前將20%以上的毛利率水平作爲拿地投資門檻，並持續提升收併購比例的拿地方式，會進一步提高整體毛利率。

早前，銀城國際亦獲中達證券維持「增持」評級，上調目標價至3.60港元。該報告預測公司2021至2023年核心每股盈利同比分別增長79.4%、77.6%和66.0%，可作參考。相對現時股份的市盈率 (TTM) 僅約26倍，意味著市盈增長率 (PEG) 遠低於1倍的，現價進場的中長線投資價值為高。


筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。

以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。 
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更新日期為: 2023年1月6日