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「高增速+高確定性」TOD模式,越秀服務發展潛能不斷釋放
越秀服務(06626.HK)背靠越秀地産(00123.HK)、廣州地鐵及越秀集團三大國有股東,重點深耕大灣區。公司向其戰略投資者廣州地鐵收購了廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理的67%股權,成爲市場稀...
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「高增速+高確定性」TOD模式,越秀服務發展潛能不斷釋放
分析員 : 梁延浩 (研究部主管 , 勤豐證券)
2021/06/16 09:12
越秀服務(06626.HK)背靠越秀地産(00123.HK)、廣州地鐵及越秀集團三大國有股東,重點深耕大灣區。公司向其戰略投資者廣州地鐵收購了廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理的67%股權,成爲市場稀缺、具規模的“地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營業務”TOD綜合物業管理商,可說是物管股2.0,投資前景相當吸引。

招股書顯示,越秀服務於2020年11月以代價2.817億元 (人民幣、下同)收購廣州地鐵旗下的廣州地鐵環境工程67.0%股權及廣州地鐵物業管理67.0%間接實際股權,成爲大灣區甚至全國範圍內爲數不多擁有「地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營」的複合型物業管理公司,爲集團帶來在管地鐵站線及車輛段地鐵上蓋物業等業態,新增管理面積超過500萬平方米。由此可以預見,越秀服務具備先發優勢,在行內享經濟規模效益,建立護城河。

盈利增長能力强,毛利率及淨利率勝同業

從收入結構來看,截至2020年12月31日止,越秀服務年度收入達11.68億元,按年增約三成,其中8.11億元來自非商業物業管理及增值服務,3.57億元來自商業物業管理及運營服務。

年內,公司純利約為2.04億元,按年增1.19倍,若與2018年相比更加大增逾3.31倍。集團淨利潤率由截至2018年的6.2%,大幅增加至2020年的17.4%,整體毛利率則由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%,兩者均領先物業服務百强企業的平均表現,在行內獨當一面,出色的運營能力以及較强的成本管控能力得到凸顯。

TOD綜合物業管理模式結合城軌發展,成新增長引擎

從行業角度來看,TOD模式充滿想像力。隨著中國城市軌道交通加速推廣,TOD模式已成為發展的藍海。根據中國交通運輸部,截至2020年12月31日,中國共有44個城市開通運營城市軌道交通線路233條,運營里程合共7,545.5公里。於2020年,中國新增城市軌道交通線路39條,新增運營里程1,240公里,較2019年增長20.1%。TOD模式下,城市交通網絡可與城市核心範疇有機連接,結合大型商業複合物、商業及辦公空間、商業設施及中高端住宅物業,從而推進房地產市場快速發展。

再者,隨著2013年第十八屆中央委員會第三次全體會議作出決定,允許社會資本通過特許經營等方式參與城市基礎設施投資和運營,中央機構已發佈一系列政策,鼓勵公私營合作模式(PPP),以吸引社會資本參與投資、運營及管
理公共產品及服務。因此,像越秀服務這般具國企背景及擁有TOD模式物業管理能力的綜合物業服務提供商將於日後從其他競爭對手脫穎而出,發展空間大。

國企股東結構優秀,加快擴大收益規模

越秀服務股東結構優秀,能夠創造巨大的協同效益。當中,越秀服務的控股股東越秀地産是大灣區領先的房地産發展商,擁有灣中、灣東、灣西、軌道交通四大平台公司,全面深耕大灣區房地産發展業務。截止2020年底,越秀地産已將業務拓展至全國21個重點城市,形成以大灣區爲核心,華東、華中、北方和西南的「1+4」區域布局,同時亦是國內最大的TOD發展商之一,開發了5個TOD住宅項目,總建築面積近4.0百萬平方米。TOD住宅管理和TOD站點或車輛段管理雙結合的TOD綜合物業管理模式,有力支持越秀服務未來規模擴張和利潤增長空間。

越秀集團是廣州市國資委全資控股的第二大國有産業集團。另外,廣州地鐵於2021年2月入股越秀服務,成為戰略投資者,持股約8.1%(於全球發售前)。廣州地鐵服務於廣州市和珠江三角洲的城市軌道交通系統,是國際地鐵聯盟(CoMET)的成員之一。近年,廣州地鐵網絡規模快速擴張,利好越秀服務未來承接廣州地鐵站線物業管理業務,配合資源和優勢,進一步拓展獨特的TOD綜合物業管理業務,拉動很强的業績韌性與彈性。

越秀服務此次上市,計劃集資額60%用於為策略收購和投資提供資金,進一步建立策略聯盟,擴大集團的業務規模,增强地域影響力並提高在住宅物業管理服務市場、公共物業管理服務市場以及商業物業管理及運營服務市場中的業務滲透率,加快擴大收益規模。

十大基石持六個月禁售期,有利股價後市走勢

越秀服務現正招股,發售價介乎每股4.88港元至6.52港元。至今,越秀服務已獲得10名基石投資者認購,包括新華資産管理、嘉信金融集團、金蝶、商湯科技、昇輝控股、深圳凱爾漢湘實業、索菲亞的兩位董事江淦鈞先生及柯建生先生、華科資本和尚慧企業訂立基石投資協議,總認購額約7.772億元股份,相當於總集資額約三分一,可見機構基金的支持,且他們是基石投資,屬長期看好,有利股價後市走勢。

綜合來看,越秀服務TOD模式獨特,加上「擴內需促消費」帶來的加速發展契機,已具備品牌與規模持續增長優勢的領先企業,打開長遠、巨大的投資價值,值得認購。


筆者為香港證監會持牌人士,個人及客戶沒有持有上述股份。  
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更新日期為: 2020年3月11日