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重點佈局大灣區,合景悠活成長性強勁
新股市場非常活躍,有名氣公司一上市很受歡迎,當中物管股合景悠活(03913.HK)背靠合景泰富(01813.HK)的雄厚土地儲備及持續拓展住宅及商業物業組合,合景悠活現時規模不算太大,料母公司未來將持...
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重點佈局大灣區,合景悠活成長性強勁
分析員 : 梁延浩 (勤豐證券研究部主管 , 勤豐證券)
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合景泰富集團  -0.120 (1.126%) 
中國聯塑  +0.220 (1.674%) 
2020/10/22 09:13
新股市場非常活躍,有名氣公司一上市很受歡迎,當中物管股合景悠活(03913.HK)背靠合景泰富(01813.HK)的雄厚土地儲備及持續拓展住宅及商業物業組合,合景悠活現時規模不算太大,料母公司未來將持續注入甜頭,帶來重大的增長機遇。再者,翻看保薦人農銀國際和華泰國際歷史紀錄,往績亮麗,當中保薦的物管股首日升一、兩成,中長線升幅更有超過50%以上,為投資者帶來信心保證。

跟其他物管股不同,合景悠活市場定位清晰,分佈成長性強的四大核心區域,食正中國經濟發達及國策紅利,當中包括粵港澳大灣區、長三角地區、環渤海經濟圈、中西部地區及海南。以近期市場焦點的大灣區,具有巨大的增長潛力,物業管理市場暢旺。大灣區的商業物業管理市場同樣蓬勃。地區的可支配收入及人口增長,地區購買力上升。據招股書顯示,2020年4 月30日,集團在大灣區擁有合約建築面積為1,420萬平方米,占總合約建築面積的41.2%。根據中國指數研究院的資料,合景悠活于大灣區擁有穩健的市場地位,于大灣區領先物業管理公司間排名第10。

投資新股,就是投資管理層的能力,而合景悠活迅速增長的往績,多少印證管理團隊的營商能力,盈利能力不斷提升,盈利表現亮眼。根據中國指數研究院的資料顯示,於 2019 年及 2020 年,就綜合實力而言,合景悠活於中國物業服務百強企業分別排名 18 及 17。於 2020 年4 月 30 日,集團管理的住宅物業及商業物業的總在管建築面積分別為 1,890 萬平方米及 330萬平方米。

收入方面, 2017年、2018年、2019年三個財政年度,合景悠活的營業收入分別為 4.63億、6.59億和 11.25億元人民幣,年複合增速達56%;相應的淨利潤分別為4,414.8萬元、7,968.2萬 和18,498.7萬元人民幣,年複合增速達到105%;利潤增速大於收入增速,規模效益突顯,成長性優越。在2017-2019年3年間,合景悠活的住宅物業管理服務的毛利率不斷提升,當中商業物業管理服務的毛利較高,這有利於提升財務表現,加強集團的盈利能力。

除了向住宅及商業物業提供多元化的物業管理服務外,集團的業務組合也創造了多元化的收入來源。當中,集團提供一系列增值服務,包括針對住宅物業的二手物業代理服務,家居清潔,維修,為年長住戶改建公寓設計及針對商業物業的裝潢改建,設施維修及租賃廣告空間等業務,配合疫情防控的義務和責任,未來朝著多樣化、智慧化和個性化的方向發展,有望打開公司的盈利天花板。

近期內房「三條紅線」政策,亦使物管股在資本市場的角色愈來愈重要。合景悠活上市之初,已吸引明星級基石投資者,當中包括高瓴資本認購5,000萬美元股份;Snow Lake Capital、Orchid China and LMA SPAC、嘉實國際、Aspex、OP Capital、Valliance及中國聯塑(02128.HK),分別認購1,000萬美元股份,合共認購金額約1.2億美元(9.36億港元),有大戶參與,已反映公司投資價值,亦為投資者帶來重大跟投信號。合景悠活招股價為每股7元至8.13元,即使按最高定價,每年預測市盈率僅24.1倍,估值屬板塊股票的中位數。參考多方面評估,公司業務表現良好加上策略性全國核心城市佈局,投資者應更著眼其未來潛力。
 
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更新日期為: 2020年3月11日