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香港地產股中的黑馬! 新世界發展股價超值
美國又上周又放鷹，為美股增加不明朗，影響所及，上周五恒指下跌605點，全日收報19319點。以截至上周五（3月10日）收市計，恒生指數1個月累跌3.04%，而四大分類指數中，恒生工商分類指數同期累跌3...
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香港地產股中的黑馬! 新世界發展股價超值
分析員 : 李慧芬 (研究部董事, 高寶集團證券有限公司 )
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新世界發展  -0.060 (0.754%) 
新鴻基地產  -0.050 (0.070%) 
恆隆地產  -0.030 (0.357%) 
九龍倉置業  -0.150 (0.652%) 
領展房產基金  +0.150 (0.443%) 
長實集團  +0.450 (1.395%) 
新創建集團  -0.010 (0.152%) 
美國又上周又放鷹，為美股增加不明朗，影響所及，上周五恒指下跌605點，全日收報19319點。以截至上周五（3月10日）收市計，恒生指數1個月累跌3.04%，而四大分類指數中，恒生工商分類指數同期累跌3.34%，金融分類指數則只下跌2.28%，而地產分類指數則只下跌2.46%，反映市場資金對金融及地產板塊並非太淡。因此，二中全會上周末結束，在中港經濟利好因素紅利推展下，港股後市進一步向好，相信地產股有望率先吸引資金，推動股價反彈。

新世界發展（0017.HK）是幾大港資地產股中股價屬表現佳的股票。自年初至今以來，新世界股價累跌2.05%，新鴻基地產(16)累跌4.4%，恒隆地產(101) 累跌3.41%，九龍倉(1997) 累跌7.14%，領展(823)累跌14.7%，只有長實(1113)股價累升2.39%。估值上，新世界PE 市盈率不算低，但其PB市帳率0.25倍則最低。

由於受制於息口上升以及對經濟前景的憂慮，但整體大行對香港樓市的看法有好轉情況。花旗報告早前曾發表報告指，由於利率急升，本港住宅樓價去年顯著下跌15%，但目前市場開始出現正面推動力，預期樓價將於今年首季見底，其後「U」型反彈，估計今年首季樓價或下跌5%，至今年底則回升5%，料今年全年住宅樓價將按年持平，香港樓市氣氛好轉，對本地地產股自然有利。

新世界亦活躍推盤，加快推出手頭項目，以捉緊樓市改善的機會。截至 2022年12月31日，新世界香港未入賬之應佔物業合約銷售收入當中，185 億港元(下同)合同銷售將於 2023 財政年度下半年入賬，42.8 億元合同銷售將於 2024 財政年度入賬。新世界將繼續分階段推出多個大型住宅項目，共提供超過 5,000 個單位，包括參與組成財團發展的四個九龍東啟德項目，位於黃竹坑港鐵站上蓋的「港島南岸」第五期發展項目，及位於北角的前皇都戲院項目等。市場預期，新世界將會持續穩固的物業項目儲備及不斷改善的租賃組合將推動盈利恢復增長，憧憬集團2023財年整體表現出現較大改善。

市場對新世界最關注的，相信仍是其債務情況。集團早前就宣佈一項8.36億美元的債務回購計劃，包括以2.5億美元回購6億美元2030年到期的4.5%有擔保票據，以及2億美元2031年到期的3.75%可持續發展票據；同時，將通過子公司新創建集團（0659）以3.36億美元回購6.5億美元4.25%的2029年到期擔保票據，以及以2.5億美元的價格回購13億美元的永續債券。管理層稱，舉措將有助改善資本成本、債務狀況並降低槓桿率，同時還以高於市場價格的價格向債券持有人提供流動性資金。2022財年出售約139億元的非核心資產，2023上半財年已出售非核心資產約56億元，完成超過50%全年目標，財政年度到期的貸款再融資已全數處理。

再者，集團管理層今年二月時已公開清楚表明，在可預見的將來並沒有供股或配股計劃，亦沒有向股東集資的需要。新世界非常注重持續優化財務情況(持續減債、出售非核心資產、潛在企業行動等)，這均可以提高集團的整體溢利，務求釋放個別業務的價值及明確旗下各公司的策略重心，集團具備分拆概念憧憬，料集團有望在股息與負債率之間取得平衡。

投資物業方面，隨著疫情防控放開，呈現內地和香港通關等一系列利好局面。以香港K11 MUSEA人文購物藝術館為例。財報顯示，於2023上半財年，K11 MUSEA人文購物藝術館的銷售額按年增長6%，總客流量超過1100萬人次，增長主要由奢侈品消費及文娛活動帶動。與此同時，隨著2023年2月中港全面通關後，K11 MUSEA人文購物藝術館的總銷售額及人流按年大幅上升100%。

走勢上，新世界上周五股價受到市場氣氛受外圍不明朗因素影響，令其估值被重評。以上周五收市計，當前PS均較歷史均值(近三個月)低，MACD底背離中期趨勢看好，不妨伺機吸納。 
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更新日期為: 2023年1月6日