惠譽評級已確認越秀房地產投資信託基金(00405.HK) -0.010 (-1.176%) 沽空 $18.53萬; 比率 12.871% 的長期外幣發行人主體評級為「BBB-」，展望穩定。惠譽同時確認越秀房產基金的高級無抵押評級及15億美元中期票據計劃的評級為「BBB-」；同時授予越秀房產基金擬發行美元高級無抵押綠色票據「BBB-」的評級。
惠譽表示，擬發行票據將由Yuexiu REIT MTN Company Limited在其中票計劃下發行。該票據將由HSBC Institutional Trust Services (Asia)Limited作為越秀房產基金的受託人來提供無條件及不可撤銷的擔保，並對越秀房產基金的資產擁有追索權。Yuexiu REIT MTN Company Limited是該受託人的全資子公司。
越秀房產基金的評級反映出，其在2025年10月出售越秀金融大廈50%的股權後財務狀況有所改善。儘管公司以寫字樓為主的物業組合持續面臨租金壓力，但惠譽預計其經常性EBITDA利息覆蓋率仍將保持在負面敏感性閾值之上。
惠譽預計，在越秀房產基金利用出售資產所得資金已償還債務後，其EBITDA利息覆蓋率將自今年起回升至1.8倍以上並維持該水平(2024年為1.6倍)；截至2025年末，貸款價值比(以淨債務與投資物業價值之比衡量)應能改善至41%(去年上半年為45%)。
惠譽預期，越秀房產基金的基礎營收(不含資產處置)繼去年預估下降7%之後，於今年將下降4%。這主要是受佔公司收入約55%的寫字樓板塊拖累。預測該公司的寫字樓租金收入繼去年預估下降8%之後，於今年將下降6%，因為大量新增供應正促使業主採取激進的折扣策略。但越秀房產基金寫字樓資產組合的黃金地段優勢及租戶對優質資產的避險需求，應能限制其進一步下跌空間。非寫字樓板塊(包括批發、零售、酒店及服務式公寓)的表現應能保持相對強韌，因其未面臨供應過剩問題，但持續低迷的消費者情緒將制約其上行。
越秀房產基金的平均融資成本在去年上半年降至3.9%之後，惠譽預測，2025至2026年間其平均融資成本將為3.6%至3.7%。得益於與銀行的緊密聯繫，越秀房產基金的融資渠道保持暢通。該公司於2025年4月成功發行了票息率為4.1%的10億元人民幣境外債券，7月又發行了票息率為2.7%的6億元人民幣境內債券。
鑑於母公司越秀集團對越秀房產基金的潛在支持，惠譽評定其評級較其獨立信用狀況高一個子級。惠譽對越秀房產基金的評估結果基於其與越秀集團的母子公司關係，因為惠譽認為該公司有望直接獲得越秀集團的支持，近期的資產處置交易便是佐證。
惠譽評定母公司在營運層面為越秀房產基金提供支持的意願為「中等」，因越秀房產基金與母公司共享品牌和銀行關係，惠譽認為母公司會出於聲譽考慮及時為其提供支持。惠譽評定母公司在法律和戰略層面為越秀房產基金提供支持的意願為「低」。
截至2025年上半年末，越秀房產基金持有現金16億元人民幣，不足以覆蓋其102億元人民幣的短期債務。但得益於越秀房產基金的國企背景及其無抵押物業組合，該公司的融資渠道暢通，因此惠譽認為其流動性風險較低。擬發行債券的募集資金將用於為2026年2月到期4億美元債券再融資。(hc/da)(港股報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2026-02-06 16:25。)
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