智通財經APP獲悉，1月16日，CBRE世邦魏理仕發文回顧2025年香港房地產市場。世邦魏理仕香港研究部負責人陳錦平表示，2025年是香港房地產市場調整並展現韌性的一年。儘管部分板塊空置率仍然偏高，降息帶來的影響有限，但租賃和投資需求已逐步回升。雖然結構性挑戰依然存在，但多元化的租户需求以及寬鬆的貨幣環境，為2026年更均衡的市場奠定了基礎。該行預計，辦公樓租賃勢頭將進一步增強，租户將更傾向於選擇“追求品質”的搬遷策略。此外，持續增加的學生和專業人才，也將為住宅市場注入新的動力。
香港2025年第四季度錄得總租賃成交量110萬平方呎，環比下降17%，主要由於上一季度基數較高。全年整體租賃成交量達到430萬平方呎，同比下降2%。
香港在2025年第四季度實現季度淨吸納量150萬平方呎，創下自2008年第二季度以來的最高水平。本季度所有主要分區均錄得正向淨吸納量。全年全港淨吸納量達到210萬平方呎，為2018年以來最高年度總量。其中，中環本季度淨吸納量達23.48萬平方呎，創2015年第二季度以來新高，全年累計49.64萬平方呎，為2007年以來最佳表現。
儘管淨吸納量表現強勁，2025年新增供應達到290萬平方呎，使全港空置率上升0.4個百分點至17.3%，空置面積總量達1,590萬平方呎。中環空置率則連續第四個季度下降，降至11.1%。
整體租金環比微升0.6%，為2019年第二季度以來首次錄得增長。2025年全年整體租金同比下降2.9%，跌幅為2019年以來最小。
CBRE香港顧問服務首席營運官馮慧詩表示，過去幾年，香港辦公樓市場面臨新增供應壓力，甲級辦公樓的落成使空置率升至17.3%，2025年租金也下跌2.9%。然而，市場展現出韌性，租賃活動自去年年中開始趨於穩定，尤其受到非銀行金融機構和全球投資公司的強勁需求帶動，中環更錄得自2015年以來最強季度淨吸納量。展望未來，多元化的租户需求以及以成本控制為核心的搬遷策略正在重塑市場格局。預計受益於金融市場的持續活力，以及部分內地企業的選擇性收購和租賃，2026年租賃動能將進一步增強。該行預計空置率將較2025年有所改善，但全年租金可能再下跌約3%，為租户提供更大的議價空間。
香港零售租賃市場動能已連續第三個季度改善，2025年第四季度租賃成交面積達34.9萬平方呎。餐飲業需求最為強勁，銀行業也表現活躍，租賃面積達4.86萬平方呎。相比之下，時裝品牌、珠寶店及藥房表現較為低迷，各類別僅佔本季度總成交量的個位數百分比。
租賃動能的提升帶動四大核心零售區街鋪空置率下降2.2個百分點至5.8%，創下自2019年第四季度以來的最低水平。
空置率下降推動租金環比上漲0.6%，全年累計漲幅達到2.9%。
CBRE香港商鋪租賃交易負責人温運強指出，2025年香港零售租賃市場保持活躍，主要受旅遊回暖和餐飲需求強勁帶動。核心街鋪及主要商場租賃表現突出，但社區零售仍面臨電商衝擊和消費降級的挑戰。展望2026年，由於大量在2023年簽訂的租約即將到期，租賃速度有望進一步提升。體驗式消費概念以及業主與租户的深度合作，將成為吸引本地消費者和旅客的關鍵。部分核心街鋪的低空置率預計將推動2026年租金再上漲約5%至7%；而非核心區域的零售租金則可能維持低至中個位數的跌幅。
租賃動能環比有所改善，但整體仍偏弱。香港2025年第四季度錄得新增租賃成交面積110萬平方呎，全年總量達到290萬平方呎，較2024年減少11%。
倉庫空置率環比上升1.3個百分點，達到歷史新高13%。全年累計上升5.5個百分點，創下有記錄以來最大年度漲幅。
本季度空置率上升促使業主降租以保持競爭力，倉庫租金環比下跌2.0%，全年跌幅達到8.4%，為2002年以來最大年度跌幅。
CBRE香港工業及物流負責人黎尚文表示，儘管市場環境充滿挑戰，但受益於穩定的外貿增長，香港工業及物流板塊在2025年仍展現出韌性。租賃動能表現温和，運營商繼續專注於成本控制，但優質資產仍具吸引力。展望2026年，雖然部分企業仍會關注成本，但該行預計租賃需求將逐步改善，在新興行業需求和品質升級主導的高標倉預租活動的共同推動下，促使部分租户選擇優質工業物業。倉庫租金在2026年或再下跌約5%。
2025年第四季度，香港特區商業地產投資(交易金額超過7,700萬港元，不包括政府土地出售、股權交易及內部交易)環比增長130%，達到203億港元，創下近三年來季度新高；全年總額達445億港元，同比微升3%。
市場由自用買家主導，第四季度佔總投資額的79%。中國內地企業積極收購辦公樓物業，以支持香港及國際業務擴張。其中，阿里巴巴集團及螞蟻集團以72億港元購入港島壹號中心(One
Causeway Bay)13層樓面；京東則以35億港元收購中國建設銀行大廈50%權益。
本地教育機構也持續擴張，例如香港城市大學以20億港元購入九龍塘又一城辦公樓部分樓面。
CBRE香港資本市場部負責人甄浚岷表示，2025年香港商業地產投資市場展現出審慎樂觀態度。儘管降息幅度有限且資金缺口持續，市場活動仍在逐步改善。自用買家收購及選擇性資產組合交易主導市場，投資者聚焦優質資產及增值機會，尤其是酒店、教育及金融板塊。展望2026年，進一步降息預期將推動需求，機構投資者將逐步迴歸，內地資金仍保持活躍。預計住宿類資產及企業總部將成為市場焦點，並預測2026年投資額將温和增長約5%。
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