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郭思治：招商房托(01503.HK)完成收购香港学生公寓项目 新赛道开启增长新引擎
2026-01-30 09:41:06 香港股票分析师协会副主席郭思治称，大市经过六连升後，昨日(29日)再进一步往上创月内之新高。恒指昨早市先低开199点至27,627点，其後再进一步稍跌至27,611点方渐见喘定。由於沽压并不明显，加上维稳买盘又渗着涌现，故大市便开始缓步回升。而恒指更一度倒升230点至28,056点方渐受规限。即此刻大市又再创业内之新高，相对本月低位为2日之25,717点计，即月内之波幅已再扩阔至2,339点。其後大市略作拉锯，但恒指却一直紧扣日中高位左近。从技术上看，由於恒指目前已渐升离10天线(约在26,955点左近)，故整个大市该已进入续寻顶之中。只要大市之交投能保持畅旺，论形势，该有利短期後市之发展。恒指最後报收27,968点，较上日升141点。大市全日之总成交金额为3,319亿元。 招商局商业房托(01503.HK)正式进军香港学生公寓市场，成为港股少有的学生公寓资产概念股。基金於去年12月29日宣布，通过旗下全资子公司成功签约收购其首个香港学生公寓项目，并已於昨日完成收购。此项关键交易标志着房托基金在资产类别多元化上取得实质性突破，其「2.0战略升级」从蓝图迈向现实，为基金持有人开拓具韧性且需求稳健的新增收入来源。 此次收购的物业坐拥九龙柯士甸路黄金地段，毗邻香港理工大学，地理位置得天独厚。物业总楼面面积约23,600平方尺。根据最新(2025年11月)估值报告，价值达2.13亿港元。而房托基金展现其议价能力，以2.06亿港元成功购入，实现约3.3%的折让，争取更优的入市成本，为未来提升每基金单位资产净值(NAV)及分派能力奠定基础。 存量物业变身高附加值青年宿舍 交易宣布之时，个别传媒根据公告字面内容报道招商房托收购「酒店」物业，曲解了公司的投资方向。事实上，招商房托有宣布在收购完成後将启动资产增值计划，拟把该存量物业改造为拥有85个床位的现代化学生公寓。规划中更包括在低楼层打造涵盖休息室、健身中心等设施的共享生活空间(Co-living Space)。此改造策略不仅能显着提升物业的租金收益潜力与资产价值，更能精准回应专上学生及青年专业人士对高品质、便捷且社群化居住空间的迫切需求。资产活化能力是房托创造超额回报的核心竞争力，有助价值重塑与长期资本增值。 项目选址展现深具战略眼光，其所处的尖沙咀区域是香港重要的商业、旅游及教育枢纽，物业毗邻香港理工大学，穿过漆咸道到达学校仅需要3分钟，确保稳定且持续的学生租住需求，是市场罕有的理想宿舍地点，为未来的高入住率及租金收入稳定性注入强心针。从投资角度看，学生公寓类资产具备租约相对稳定、空置风险较低的特点，有望成为房托组合中具防御性收益的新支柱。 在早前的股东大会中，招商房托修改了信托契约，重点在於扩大投资策略和范围。修改後的契约允许基金投资於更多样化的物业类型(如学生公寓、物流、工业物业等)以及更广泛的地理区域。这次收购香港公寓由酒店改装，正是利用了契约更改後的投资灵活性，实现投资策略从商业/写字楼向多元化资管的转型，使物业组合更具逆周期的韧性。 对比其他商业性质的资产，学生公寓因其租约相对稳定(通常按学年计)、需求受经济周期影响较小的特性，甚至不少学生乐意预付租金变相增强基金现金流水平，能有效分散传统写字楼及零售物业的营运风险，进一步改善组合的风险调整回报。管理层已表明，未来将继续在大中华地区物色更多优质、多元化及具韧性的资产进行投资，进一步拓宽收入基础，为实现每基金单位分派的长期可持续增长提供更大动力，最终为投资者创造更丰厚的长期回报。 政策与市场双重利好 招商局商业房托基金进军香港学生公寓市场，其战略举措与香港特区政府的施政方向高度契合。2025年《施政报告》明确提出持续重视青年发展、优化人才政策，致力打造「国际高端人才集聚高地」，而专上教育扩容与人才引进将带动对高品质学生及青年宿舍的长期需求。在政策与人口结构双重支持下，学生住宿类资产被视为成长性较高的细分板块，部分市场研究指出，香港私人学生宿舍的租金年增幅近年可达双位数，投资回报率亦优於传统写字楼及零售物业。在此背景下，招商房托的战略转型有望进一步提升其资产组合的增长质量与分派稳定性。 随着招商房托的成功转型，公司未来的业务发展更具有想像空间，目前股价处於具吸引力的水平。随着内地经济逐步复苏，其位於深圳蛇口的旗舰物业出租率保持平稳，加上新收购的香港学生公寓项目将於未来贡献现金流，集团的派息能力有望进一步增强。在减息的大环境下，公司的稳健派息为股价提供了极强的安全边际。对於追求稳定分派收入，并看好香港专上教育及人才引进带来长期居住需求的投资者而言，招商房托的战略转型步伐与资产组合优化进程，进一步强化收入韧性的策略，值得持续关注。 (笔者为证监会持牌人)~ 阿思达克财经新闻 网址: www.aastocks.com | |