惠譽評級預期，2026年中國內地及香港商業地產投資公司的租賃環境仍將面臨挑戰。鑑於多數市場淨吸納量低迷而新增供應持續，寫字樓空置率可能維持高位，這將對內地主要一線城市及香港的甲級寫字樓租金構成壓力。

惠譽預測，受疲弱的寫字樓市場影響，2026年惠譽授評發行人的租金收入將持平或出現低個位數下滑。在租戶對優質物業避險需求的支撐下，投資級發行人的出租率表現有望優於整體寫字樓市場。

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惠譽表示，在優越地段資產強韌的基礎租金支撐下，中國內地及香港受評發行人的零售租金收入應能保持總體穩定。然而，由於銷售復甦進程不均衡且業主持續調整租戶結構，分成租金可能出現波動。

惠譽又指，利息覆蓋倍數應能維持與當前評級相稱的水平，若惠譽關於2026年美國降息75個基點的基準情景假設成為現實，則香港銀行同業拆息(HIBOR)的潛在下降將對此形成支撐。此外，惠譽預計受評發行人將憑藉龐大的未質押投資物業組合和審慎的槓桿策略，維持暢通的融資渠道。

惠譽表示，過去兩年市場環境充滿挑戰，但惠譽授評的投資級香港業主的營運和財務指標均保持穩定；預計這些企業將憑藉其優質資產的支撐維持穩健的表現。其中，希慎興業(00014.HK)  +0.120 (+0.543%)    沽空 $8.21百萬; 比率 17.855%   (BBB/穩定）和新鴻基地產(00016.HK)  +0.300 (+0.237%)    沽空 $4.29億; 比率 48.763%   (A/穩定)的寫字樓租金收入將逐步提升，因為其在建寫字樓項目將於2026年投入營運。

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九龍倉集團(00004.HK)  -0.380 (-1.430%)    沽空 $1.59千萬; 比率 45.557%   (A-/穩定)和越秀房產信託基金(00405.HK)  -0.010 (-1.176%)    沽空 $18.53萬; 比率 12.871%   (BBB-/穩定)專注於內地物業且無新的在建項目，因此或將持續面臨新增供應帶來的租金壓力。不過，保守的財務狀況和資產質量為其評級提供支撐。(hc/u)(港股報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2026-02-06 16:25。)