花旗研報指，近期京東(09618.HK)  -1.900 (-1.746%)    沽空 $3.16億; 比率 22.236%   同意以35億港元從麗新發展(00488.HK)  0.000 (0.000%)   購入中環中國建設銀行大廈50%權益；本地一間高等教育機構則以19.6億港元從豐樹泛亞洲商業信託購入九龍塘又一城寫字樓。

花旗預計，中資企業對寫字樓的需求，將繼續為香港寫字樓市場提供支持，驅動因素包括：更多中國科企巨頭及其他行業龍頭企業或效仿阿里(09988.HK)  -4.600 (-2.882%)    沽空 $23.66億; 比率 19.556%   及京東的做法，考慮購置香港寫字樓物業；越來越多的A股公司在港雙重上市，並在香港設立區域總部或研發中心；香港於10月啟動「出海專班 GoGlobal Task Force」，協助內地企業拓展國際市場。

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花旗又觀察到，香港的寫字樓出售主要為換取即時現金流入、優化投資組合，特別是對於一些區域性業主，因除香港外，他們會考慮其他地區(如新加坡、澳洲)的商業物業增長前景；或與現有長期租戶建立戰略合作夥伴關係。

在花旗看來，買家對寫字樓的需求反映香港寫字樓的平均資本價值從高位回落52%後，存在一定程度的抄底行為；對沖未來潛在的租金上漲風險等。

花旗預計，2026年，中環(利好香港置地及恆基地產(00012.HK)  -0.460 (-1.418%)    沽空 $6.61千萬; 比率 27.520%   )和西九龍(利好新鴻基地產(00016.HK)  +0.300 (+0.237%)    沽空 $4.29億; 比率 48.763%   )的寫字樓表現將優於其他區域，料明年底，中環主要業主(如香港置地、恆基地產收益)的租金可能趨於平穩；又認為西九龍即將推出的優質新供應例如IGC，在爭奪需求方面可能具有競爭力，租金水平與港島東區大致相當，並利好新鴻基地產。

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考慮到整體新增供應量創歷史新高，花旗預計銅鑼灣的競爭將更為激烈，希慎興業(00014.HK)  +0.120 (+0.543%)    沽空 $8.21百萬; 比率 17.855%   的利園項目可能表現較好，而港島東如太古地產(01972.HK)  -0.140 (-0.565%)    沽空 $9.89百萬; 比率 4.984%   的太古城中心及東九龍將面臨一定壓力。

有關花旗對本港地產股的評級及目標價，詳見另表。(hc/u)(港股報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2026-02-06 16:25。)