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《大行》花旗：港楼市由复苏转向重新定价阶段 料明年楼价再升6% 偏好发展商多於收租股
2026-11-11 10:41:08 花旗发表报告，指香港楼市正由复苏进入重新定价阶段，预期2027年行业领导地位将由收租股轮动至住宅发展商。该行预计2027年本港楼价按年再升6%，一手住宅成交量约2.2万伙，而落成量仅1.5万至1.6万伙，净吸纳量7,000至8,000伙，令可售库存较高位减少18%，发展商在2027年将有空间优先考虑价格而非销量，支持土储价值、资产净值及盈利上行。花旗行业偏好依次为住宅〉核心写字楼〉奢侈品零售〉民生区零售〉非核心写字楼。 该行指出，2026年多项宏观顺风在2027年或减弱，包括人民币兑港元两年累升约10%後进一步升值的不确定性增加、新股集资难以重复破纪录水平、人才审批或放缓，以及美国利率路径预期分歧。 住宅方面，2027年一手销售料按年升3%至2004年以来新高，2026年首九个月已升6%(上市发展商销售额升41%)；长期土地供应未来十年仅12.6万伙，较上一周期低34%；租金已较前高位高8%，反映楼价有进一步复苏空间。该行预期2027年住宅租金再升6%。 写字楼方面，该行预期2027年中环甲级写字楼租金按年升8%，仍较前高位低27%；整体甲级写字楼租金2026年持平，2027年料仅升1%，反映非核心区仍在消化供应。中环和金钟空置率降至7.2%的七年低位，过去12个月净吸纳量创二十年新高，现货租金已较谷底高12%，租约续租租金转正。尖沙咀/西九龙空置率降至6.2%，成为新的吸收故事。不过，2026年破纪录的新股活动难以重复，或令金融及专业服务业的增量租赁需求放缓。 零售方面，该行预期2026年零售销售强劲复苏将令2027年续租基础改善，支持租金正增长，尤其奢侈品商场；但销售增长在高基数下放缓，人民币升值等周期支持亦转弱。花旗料收租股租金收入及续租改善，惟2027年股价动力可能减弱。该行预期2026年零售销售达4,030亿港元，2027年按年升3%至约4,150亿港元，创八年高位。 个股方面，该行首选新地(00016.HK)、恒地(00012.HK)、太古地产(01972.HK)及领展(00823.HK)。新地拥有充裕可售资源、低负债及股息增长；恒地现金流改善，盈利有上调潜力，中环Central Yards项目将於2027年下半年起贡献。太古地产提供核心写字楼（金钟太古广场）、奢侈品零售（香港及中国）及承诺股息增长的平衡。领展则受惠资本循环及估值见底回升。该行认为置地是核心写字楼租金增长最直接投资标的，惟投资者对估值具选择性，正等待大型出售或增值投资等催化剂。(da/u)~ 阿思达克财经新闻 网址: www.aastocks.com | |