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《大行》瑞银料下半年至明年香港楼价大致持平 四大关键风险未充分反映 住房供应短缺料仅持续四年
2026-08-13 11:52:40 瑞银投行研究部指，在开发商股息收益率利差高於历史平均水准的情况下，市场尚未充分反映香港房地产市场面临的四个关键风险，包括无就业复苏、港澳大湾区融合、北部都会区供应和人口缺口。 瑞银大中华区房地产行业分析师梁展嘉提到，尽管自2024年以来GDP增速达到3%至4%，但新增就业明显走弱。自2023年以来，应届生就业机会下降70%以上，青年失业率维持在7%至8%的高位。跨境交通改善以及收入可见度降低可能会加速跨境迁移，以获得更低的居住成本，尤其是在人口老龄化的背景下。 该行估计短期住房供应短缺仅会持续四年，远短於此前十二年的上行周期。2023至2025年，净人口流入平均每年仅3.2万人，远低於实现政府2042年城市规划目标(人口达到960万)所需的每年15.3万人。 瑞银预计豪宅将受益於AI驱动的财富创造。相反，该行仍谨慎看待大众住宅市场(下调恒地(00012.HK)评级至「沽售」、维持新地(00016.HK)「中性」评级)，并调整盈利预测以反映最新的竣工时间表，并对大众住宅开发商采用更高的NAV折价，以反映相对较短的上行周期和未来的不确定性。 瑞银预计，香港住宅楼价於2026年下半年至2027年大致持平，市场一致预期为2027年上涨5%至6%。该行预计由於短期供应紧张，2026至27年住宅租金将继续呈中高个位数增长。然而，自2028年起，租金增长可能明显放缓。 写字楼方面，AI引发的潜在岗位流失可能会抵消供应储备下降带来的利好。该行预计写字楼空置率将维持在低十位数(约10%至13%左右)，仅支撑2025至2030年租金年均增长2%。 瑞银香港研究部总监兼香港策略师陈志立称，虽然就业市场可能会从入门级工作和从事重复性任务的岗位转向更资深的岗位，该行认为劳动力再培训以及AI应用创造的新岗位可能会缓和AI影响。对於MSCI香港指数，该行预计2026至2030年AI应用将带来5%至10%的盈利上行空间，主要来自成本节约。 该行料约24.3万个初级白领职位(占整体就业7%)及44.4万个文职支援职位(占整体就业12%)与现有AI能力存在较高重叠，其中一部分容易受到冲击。(ha/da)~ 阿思达克财经新闻 网址: www.aastocks.com | |