智通財經APP獲悉，近日，中原（工商鋪）董事總經理潘志明接受專訪時指出，受整體經濟環境、營商環境、旅遊復甦不及預期和消費信心不足等多重打擊，疊加近期北上消費潮和關店潮的持續發酵，香港街鋪市場已全面進入“低谷期”。他預計，今年下半年香港整體工商鋪買賣價格和租金將維持窄幅波動，整體下調幅度在5%以內，其中工廈及核心商圈街鋪租金跌幅或達10%。

潘志明分析，香港居民尤其是家庭客羣在假期普遍選擇北上消費，原因在於內地物價更低、選擇更多、服務體驗更佳，“可能你帶一萬塊在香港很快就花完了，在內地可能還能再玩好幾趟”。他表示，過去零售行業常抱怨“港人北上”削弱本地消費力，但這已成不可逆趨勢，行業如今只能“接受現實”。

此外，以往遊客來港“買買買”，奢侈品、珠寶、鐘錶等高消費帶動一線街鋪租金水漲船高；如今遊客更偏好“打卡式”深度遊，實際對零售和酒店業拉動有限。這種結構性轉變讓街鋪過去依賴高消費遊客的盈利模式難以為繼，業主必須尋找新的“流量密碼”才能突圍。

市場變化肉眼可見。潘志明指出，目前街鋪租金已從高位回落50%-80%，租户結構也隨之“隨行就市”大調整。過去核心商圈街鋪被奢侈品、珠寶、大牌佔據，如今“只要付得起租金，業主都願意談”。他笑稱，“起碼現在街上人流多了，沒那麼冷清”。

數據顯示，各區域街鋪空置率在5%-10%之間，整體復甦緩慢。近期多家知名品牌集中關店，更讓潛在創業者“不敢輕易開店”。

面對消費力持續疲軟的現實，潘志明認為市場將經歷一輪“大洗牌”，街鋪租賃市場已從“業主説了算”轉為“租户挑業主”。他強調，街鋪生意很現實，“開門有生意就繼續，沒生意只能趁早關門”。第一個要認清現實的，就是業主。

“現在不是你想要多少租金，而是租户能給多少租金。”潘志明指出，業主唯一出路是主動降租或提供租金優惠吸引租户。當前市場環境下，“100個業主裏有99個願意降租”，不降租就只能空置。他坦言，很多鋪位空置半年後，業主最終還是要面對現實，把租金降到租户能接受的水平。鑑於當前租金已大幅回調，預計個別鋪位未來租金降幅在10%-20%之間。

第二個要認清現實的，是租户。潘志明指出，租金只是開店成本的一部分，人工、貨款、裝修等支出同樣沉重。若營收不及預期，收支難以平衡，很多租户寧願退租或關店。部分租户嘗試轉型求生，但他反問：“為什麼同樣是麪包店，有的店天天排長隊，傳統餅店卻門可羅雀？大家得想清楚，在同一片天空下，差距為何這麼大？”

他認為，業主降租、租户轉型，都只是治標之策。街鋪市場要重現昔日繁華，根本在於整體經濟復甦——疫情前市民消費力強、遊客多、遊客消費意願高，“生意才有得做”。政府雖出台多項刺激政策，但遊客消費習慣的改變需要時間，短期內難見成效。

對於資深鋪位投資者，潘志明指出，當前這批投資者以“出貨”為主，原因在於銀行要求其降低工商鋪類別的按揭比例，“出貨意願遠大於進貨意願”。

近期出貨速度有所放緩，主要因為“好賣的早賣完了，剩下的都是難賣的”。投資者早期快速出貨的，多是地段佳、流動性好的資產；如今剩在手上的，普遍地段一般、接手者寥寥。不過，只要投資者積極與銀行溝通，陸續出貨降低槓桿，銀行也會給予一定寬限期，避免強制平倉。