2024年上半年，物業行業正處於從增量向存量轉變、迴歸服務本源、提升服務價值的新週期之中，估值持續調整。但長期來看，行業輕資產、現金流穩定、利潤可見性高的優勢依然存在。待此前遺留的負面因素逐步出清，物管行業有望走出獨立行情，具備較高投資價值。行業迴歸高質量穩步發展軌道，對於企業而言，修煉自身內功才是長久之道。建立在此基礎上物企的增長邏輯與業績表現更具持續性，值得長期看好。
8月29日，世茂服務（00873）發佈2024年中期公告。期內，公司營業收入40.3億元（單位：人民幣，下同），保持穩健態勢；淨利潤2.1億元，較去年同期提高3.4%，實現逆勢上漲。業績穩中向好，離不開世茂服務堅持提質增效，不斷夯實業務基本盤。同時，公司更加追求業態拓展的深度和密度，深挖細分賽道藴含的廣闊空間，彰顯其長期成長底色。
基石業務穩健壓艙精益高效有質增長
今年上半年，世茂服務順應行業增長模式變革趨勢，將高質量發展作為戰略核心，在力求保持管理與服務業務均衡發展的同時，專注自身的優勢領域，在市場競爭中取得優勢。
期內，世茂服務實現合約面積3.3億平方米、在管面積2.5億平方米，管理規模發展穩健。值得一提的是，合約及在管面積來自獨立第三方的面積佔比分別為75.2%及77.2%。來自第三方在管面積已經成為其規模增長的主要動力，可見公司市場化拓展能力強勢。
智通財經APP認為，對於服務品質優秀、服務體系完善、管理效率領先的品牌物企，外拓重要性的上升將推動其品牌價值兑現為規模增長。世茂服務第三方項目佔比高、組合價值高，已印證其有能力將服務力、品牌力優勢轉化為規模增長，看好其在外拓市場中優勢擴大。
為夯實經營韌性，世茂服務持續深化業務結構的優化調整，加強非週期性業務作為穩定基礎的核心地位，並取得顯著成效。期內，公司物業管理服務收入為27.6億元，同比增長5.7%，佔總收入的68.5%，穩健壓艙；非週期性業務實現收入38.4億元，同比上升0.9%，佔總收入的比例較2023年中期上升2.4個百分點至95.4%，自主發展能力進一步增強。
業務結構持續優化的同時，世茂服務提升精益管理能力，降本與提效結合，改善物業服務毛利率的同時，推動管理費用率持續下降。期內，公司管理費用為4.2億元，同比下降6.6%，
管理費率也下降0.5個百分點，經營更加高效。與此同時，公司通過優化組織架構，減少層級，釋放產能，單名員工效能同比提升3.4%，組織紅利進一步釋放。管理效率提升，管理費用率優勢進一步展現，規模效益初步顯現，世茂服務有望進一步實現向管理要效益。
隨着物管行業迴歸服務屬性，企業經營從“規模為王”重回“現金流”邏輯，世茂服務恪守本業的同時，通過精益管理平衡成本，實現利潤改善，為現金流質量提供保障。另外，公司聚焦現金流管理，緊抓基礎物業管理服務的收繳率，提升多元增值服務的回款率。
質量築底，打造區域性壁壘優勢細分市場持續兑現新增量
世茂服務之所以能實現高質量且穩定的增長，得益於其在追求第三方外拓穩步增長的同時，更加看重項目品質及整體盈利水平。
今年上半年，市場拓展新增年飽和收入6.2億元，市拓新增合約面積1770萬平方米，新增在管面積984萬平方米。新拓展項目優質大客户佔比高達66.1%，住宅、學校、產業園區等優質業態佔比高達54.5%，一線、新一線及二線城市優質市場佔比58.9%。
另外，期內公司新拓項目年飽和收入超500萬元的項目多達36個，超1千萬的大項目十餘個。更獲得五指山市怡景山城小區，國家會展中心（天津）辦公樓，蘇州光大銀行，中國移動貴州公司，國投發電站等多種業態優質項目。
根據智通財經APP觀察，在不斷開拓優質大客户和大型項目的同時，世茂服務進一步完善在經濟發達地區的建設佈局，打造區域性壁壘。比如公司在管住宅項目中83.1%的項目來自經濟發達地區，為世茂服務長期穩定的高質量發展提供了有力支撐。更為重要的是，通過質量築底，公司區域性壁壘優勢顯著，第三方市場競標外拓能力顯著提升，中標率較去年同期提升2.9個百分點至38.9%。
有理由相信，世茂服務有望通過提升項目密度和服務濃度，不斷強化成本和品牌優勢，改善物業項目盈利模型，打造區域性護城河。
充分發揮拓展動能之外，世茂服務積極拓展高校園區及醫院物業，持續擴大細分賽道優勢。截止目前，世茂服在管學校和園區265個，覆蓋45座城市，服務全國985高校12所。上半年，通過競標獲得中國農業大學、温州大學、浙江金融職業學院等優質高校服務項目，高校園區服務力持續保持行業第一。在醫院後勤服務領域，公司發揮在湖南龍頭的優勢，新拓展長沙婦幼保健院。今年公司也積極走出湖南市場，拓展了年合同總金額超5000萬元的江西萍鄉市人民醫院。目前，公司在醫院領域，服務覆蓋三甲醫院12所，醫院71個。
存量時代物業競爭趨勢下，擁有獨特的差異化優勢將成為企業突出重圍，在競爭中脱穎而出的關鍵。世茂服務聚焦優勢細分市場，積極拓展高校園區及醫院物業，無疑成為其挖掘新增量空間的重要舉措。一旦細分市場優勢逐步兑現業績，世茂服務將迎來新一輪強勢增長。
品質服務升級重塑企業價值穿越週期向上彈性可期
在資本和市場迴歸理性的背景下，物業企業之間的核心競爭力競賽，已從規模的競爭，走向能力以及服務廣度和深度的競爭。
世茂服務深諳品質服務是高質量發展的基石。隨着行業的發展和整體服務水平的提升，公司始終秉持服務初心，將服務品質升級作為本年度以及未來長期的重點工作，推動行業持續向高質方向精進。
期內，公司通過打造全新的“管理-品質-監督”業務鏈條，全面改進品質管理業務流程，全面提高服務質量。具體來看，公司品質提升行動初現成效，上半年世茂服務獲地方協會、機構及政府主管部門頒發的“省優”、“市優”及“五星平安小區”等獎項逾40個，獲獎項目業態涵蓋住宅、學校、醫院、交通樞紐等多種業態。如贛州榕璽台獲2023年度贛州市物業管理“示範項目”，南開大學獲2024年度服務力學校標杆項目，中南大學湘雅二醫院獲2024年度服務力醫院標杆項目，張家界荷花國際機場交通樞紐項目獲2024年度交通樞紐標杆項目，上海世茂濱江獲住宅卓越標杆項目、廣州匯金國際中心獲及寫字樓卓越標杆項目等。
智通財經APP認為，物業管理行業正步入一個品牌價值重塑與升級的關鍵時期，世茂服務以不斷提升的優質服務塑造品牌形象，進一步彰顯其高質量經營價值。
從投資角度看，物管的核心邏輯從判斷公司的成長性轉為研究公司在項目服務生命週期中賺取穩定現金流的能力，且行業“剛需+長週期”特徵凸顯以及增量存量兼具，長期成長邏輯未改。世茂服務以質致遠，不斷夯實主營業務，同時持續探索細分市場的增長潛力，保持經營與業績韌性，有望穿越週期持續成長，看好其在行業築底後有更高的向上彈性。