<匯港通訊> 團結香港基金今(23日)發表《香港房屋趨勢導航 2026》報告,指香港私人住宅市場呈現「價量齊升」的復甦勢頭,售價400萬港元以下單位成交量按年增長近30%。公屋方面,未來10年逾23萬單位將屆50年樓齡,基金會建議及早推動重建,並提出設立調遷儲備等三項應對建議。

團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺指,2025年私人住宅市場中,40平方米以下的「上車盤」樓價上升4.1%,售價400萬港元以下的單位成交量按年增長29.4%,反映印花稅門檻調低及全面「撤辣」有效釋放剛性需求。此外,隨著落成量放緩及交投上升,淨吸納量自2021年以來首次重返正數,即去年住宅市場成交量高於落成量。

數據顯示,私人住宅落成量近年反覆波動,2025年再次處於相對較低水平,錄得1.8448萬個單位。預計2026-2030年,私樓年均落成量為1.71萬個,當中2026年回落至約1.67萬個,2027年進一步減至約1.54萬個,其後隨着動工量及「熟地」供應趨穩,2028-2030年落成量將回升。

需求方面,香港人口在過去數年呈現強勁的「V型」反彈。雖然出生數字等本地自然增長因素有所放緩,但內地買家在港住宅市場越趨活躍。同時,大量外地人才及學生流入,為市場注入新動力,帶動租金創下歷史新高,促使市場需求逐步「轉租為買」。葉文祺補充指,樓市整體呈現穩中向好狀態,稱樓價急升未必是社會樂見,建議政府密切監察「供應庫存月數」指標,以掌握樓市供求平衡,並在土地供應方面適時調節。

團結香港基金助理研究總監、土地及房屋研究主管梁躍昊表示,未來公營房屋供應將進入「收成期」,為高齡屋邨重建帶來契機。隨著未來5年及10年的傳統公營房屋年均落成量顯著改善,預計分別達3.5萬港及4.5萬個單位,超越《長遠房屋策略》每年2.94萬個單位的目標,當中北部都會區將佔近半來源。

報告指出,目前規劃及進行中的公屋重建項目單位約4.1萬個,遠超過去10年累計約1.7萬個的落成量。然而,未來10年將有超過23萬個公屋單位陸續踏入50年樓齡,維修開支持續上升。梁躍昊強調,及早推動重建可鎖定較低成本,減輕長遠財政負擔。 (BC)

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