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《專題》內房土儲多佔優 潤地中海外受惠資產收購
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2016/09/23 18:10
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顯示:  股價升跌  沽空資料  

內地近年「放水」令樓市持續升溫,8月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況顯示,上漲城市有64個,漲勢正蔓延至二三線城市(廈門及合肥過去12個月樓價按年大升44.3%及40.5%),部份城市亦相繼推出限購令或收緊措施。但為保經濟增長,寬鬆貨幣政策中短期難以改變,部份城市樓價或仍會高位徘徊,行業在調控政策下,料樓價未來再大升空間有限,而買地成本趨升,發展商盈利能力將取決於能否「貨如輪轉」,令坐擁大量及成本便宜的土地儲備、具規模優勢、及財政實力鞏固的內房股可望看高一線。

美銀美林上月報告指,內地部份一線及首要的二線城市正面臨政策風險,但較邊遠城市仍可藉政策放鬆助去庫存;該行料內地今年樓市表現仍佳,料全年銷售額及樓價均可按年升10%,對比2015年行業銷售額升7%及樓價升4.2%,指內房股股價或難以重覆去年強勁表現(去年累升12%,對比國指累跌19%),對內房股宜採選擇性策略,行業首選包括華潤置地(01109.HK)  -0.050 (-0.218%)    沽空 $3.19千萬; 比率 23.027%   及中國海外(00688.HK)  +0.100 (+0.370%)    沽空 $9.65千萬; 比率 25.572%   等。

【樓價難再飆 土儲多佔優】

高盛建議,留意資產負債表強勁的內房股,亦包括中國海外及華潤置地等。該行指,內地是次房地產市場上升周期中,一、二線城市的地價成本增加速度快於房地產價格上升速度,擠壓房地產企業毛利,情況於二線城市尤甚。據花旗本月初報告指,內房股於今年首八月收購土儲金額佔同期物業銷售額比例,已升至29%(對比2014年及2015年各為24%及27%)。

坐擁大量及成本便宜的土地儲備、具規模優勢的內房股將可享有優勢。據花旗報告列出各內房股截至今年6月底的土地儲備預測,恆大(03333.HK)  +0.020 (+0.372%)    沽空 $8.10百萬; 比率 8.520%   、保利地產(600048.SH)、碧桂園(02007.HK)  -0.010 (-0.238%)    沽空 $1.30千萬; 比率 31.139%   、萬科(02202.HK)  +0.100 (+0.498%)    沽空 $9.45百萬; 比率 10.792%   、中國海外及華潤置地坐擁土地儲備分別1.86億、1.36億、1.11億、7,580萬、4,390萬及4,210萬平方米,均居行業前列。值得留意是,中國海外及華潤置地分別透過併購及向母公司購入資產增加土儲,令公司得以避免高價購地及提升毛利率;而招銀國際料,中國海外對中信地產收購完成後,料其總土地儲備增至6,800萬平方米。

同時考慮內房股財政實力,據高盛早前報告估算,截至今年6月底內房股的淨負債比率,中國海外表現最佳(為-4%)、萬科及華潤置地淨負債率各為14%及28%;碧桂園、保利地產及恆大的淨負債比率分別為85%、62%及432%。

【潤地獲注資 成增長動力】

內房股之中,華潤置地獲多間大行看好,集團近年亦向母公司收購資產,於8月底公布收購深圳灣項目、停車場及發展物業,代價為62.36億元人民幣。美銀美林上月底報告認為,華潤置地購買有關項目的條款吸引,縱使淨資產增加輕微,但項目注入後,提升毛利率及每股盈利達致可持續雙位數的能見度良好,受惠於深圳項目的高毛利率及穩定的租務收入。公司決定不增發股份以支持項目注入,亦給投資者良好的信號,顯示公司專注股東回報。

該行估算,華潤置地是次收購所涉項目,相等於資產淨值七折。計及2014年的項目注入,深圳項目會為公司提供3,000萬平方米可建樓面面積土儲,帶來六成以上的毛利貢獻,因此即使行業毛利率將因高地價成本受壓,仍認為深圳項目於未來數年為公司的物業發展毛利率提升帶來支持。

花旗亦指出,注入深圳項目為華潤置地的銷售、毛利率、資產負債表及土儲帶來正面的結構影響,並為2016至2018年超過15%的年複合盈利增長率奠下基礎,同時令高毛利率可持續。該行又指,公司上半年業績強勁,確認2016及2017年度「收成期」展開。

【併中信地產 中海外壯大】

中國海外毛利率及銷售亦獲券商看好。野村證券指出,中海外上半年毛利率為28.2%,低於管理層30%的全年目標,考慮到潛在而未入帳銷售的毛利率為33%至35%,與及公司有發展項目的城市樓價上升,顯示上半年銷售的毛利率實應超越35%,預期30%的全年毛利率目標仍可達到。

就中國海外於6月公布,以310億元人民幣收購中信集團旗下物業組合,野村證券指,按銷售額計,中海外逾80%土儲位處一、二線城市,收購有助中海外避免高價補充土儲,並使公司可銷售資源超過5,000億元人民幣。該行又相信,中海外2016年上半年處淨現金狀況,令公司可於潛在的市場調整或國企改革中,趁機增加便宜的土儲。

高盛亦發表報告,指中國海外上調全年銷售目標16%至2,100億元,且設定2020年年銷售額達4,000億元的目標,預示2016年至2020年間年複合增長率達17%。管理層亦計劃透過更多收購、參與棚戶區發展及與同業共同參與項目,以增大市佔率。該行認為中國海外半年業績符合預期,全年盈利能力展望光明,予目標價29.5元,並維持「買入」的投資評級。(fc/w/t)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2016-09-28 12:25。)

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