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惠誉：中国新出台房地产政策或对银行净息差造成额外压力
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惠誉评级表示，中国政府新出台的房地产支持政策旨在稳定住房需求和减少过剩存量房，但可能会对银行的净息差造成额外压力，但预计不会显着削弱银行的资产品质。 尽管监管方面下调最低首付比例要求，惠誉预计授评中资银行仍将维持审慎的授信政策及整体稳定的风险偏好。全国房屋抵押贷款的贷款价值比(LTV)约为60%，惠誉预计中短期内比率不会大幅上升。大部分新房屋贷款的发放集中在一二线城市，因为这些城市的房价相对更稳定。 然而，银行盈利能力受影响或更为明显。取消最低房贷利率下限和下调个人房屋公积金贷款利率将进一步压缩银行2024年的净息差。此外，贷款需求萎靡、贷款市场报价利率(LPR)下调、房贷重新定价、以及金融机构持续支持实体经济的要求也会为银行带来进一步压力。全行业净息差已从2022年末的1.9%降至2023年末的1.7%。 存款准备率和存款利率有可能进一步下调，这或会缓解净息差压力，不过下调的速度和幅度仍不确定。同时，央行表示，如果未来房市供需关系发生较大改变，仍有可能恢复执行政策下限。 央行3,000亿元再贷款计划或为银行信用状况带来一定的正面影响，支持地方国有企业购买存量房屋改造为租赁房，并缓解住房供应过剩的局面。此措施可降低银行现有房地产投资组合的资产质量风险，但相对於整体房屋存量而言，其规模相对较小、影响有限。银行在新发放开发专案贷款时仍具有选择性，维持较为审慎的授信标准，以具有商业可行性且租金收益足以覆盖利息和项目营运成本的专案为主。部分地方国企在管理保障性住房方面缺乏经验，这可能会对新措施的实施效果产生影响。 地方国企业的净杠杆比率可能出现攀升，因为租金收入对EBITDA的贡献可能弱於债务增长。此情形同样适用於参与住房「以旧换新」计划的地方国企，该计划允许多地城市居民可向相关地方国企出售旧房以换购新房。 央行3,000亿元保障性房屋再贷款预计可带动5,000亿银行贷款。惠誉预计，即使相关资金已充分利用，当地国企仅可消化一小部分的存量新房。存量房屋的销售情况将取决於一系列房地产救市新政能否有效启动房屋需求，但惠誉认为这存在较大不确定性。 最新支持措施表明，中央政府正在加强遏制房地产行业下行趋势。然而，目前推出的措施仍不足以改变惠誉关於高能级城市和低能级城市在经济和人口因素方面差距逐步扩大的看法。银行为租金回报率低或未得到财政实力较强地方政府支持的房地产项目提供贷款的意愿较低，而这可能导致需求进一步集中在高能级城市。(sl/w)AASTOCKS新闻 |
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